基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉税解析 信托基金公司的服务内容包括

基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉税解析

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祥顺研究院研究员

2023年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2023〕40号），明确了基础设施领域不动产投资信托基金（简称“基础设施REITs”）试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。2023年6月29日，为进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产，形成投资良性循环，国家发展和改革委员会发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2023〕958号），就进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作进行了明确。

同时，为做好项目申报工作，国家发展改革委办公厅分别在2023年7月31日和2023年12月29日发布《国家发展和改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金〔REITs〕试点工作的通知》（发改投资〔2023〕958号）和《国家发展改革委办公厅关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（发改办投资〔2023〕1048号）

从上述文件的发布来看，主要目的是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。

一、什么是基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

基础设施领域不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，英文简称“REITs”）是一种在证券交易所公开交易的封闭式公募基金，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益，转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，属于国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。简单来说，REITs是一种让不动产“动”起来的基金产品。

2023年6月21日，首批9只REITs上市。上市当日收盘，9只REITs产品全线飘红，合计成交额超过18亿元，受到业内广泛关注。此次上市交易的基础设施领域REITs，其底层资产（即基础设施资产）是以收取租金、费用等稳定现金流为主要业务的基础设施项目，比如高速公路、工业园区等

二、基础设施REITs的基本特点

1、所有权或经营权：基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

2、运营管理：基金管理人主动运营管理基础设施项目，获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。

3、基金投向：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

4、强制分配：采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

另外，基础设施REITs试点项目应符合以下条件：

1、项目权属清晰：已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。

2、PPP项目：应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。

3、运营现状：具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

4、发起人及项目公司：发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

三、基础设施领域REITs涉及税收政策

目前我国基础设施领域REITs是如何操作的呢？证监发〔2023〕40号第四条第一项这样规定：

试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。

根据上述规定，结合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第二十五条规定，REITs操作图示如下：

详细描述如下：

1、标的资产的原始权益人成立项目公司，同时将标的资产通过转让、非货币性资产投资、资产划转等方式转移至项目公司。

2、资产支持计划管理人向投资人发行基础设施资产支持证券，用于认购原始权益人持有的项目公司100%股权。

3、基金管理人公开发行基础设施证券投资基金，用于募集资金，收购基础设施资产支持证券持有人持有的资产支持证券。

4、基础设施证券投资基金通过投资资产支持证券，拥有项目公司及基础设施项目（标的资产）完全的控制权和处置权。

由于基础设施REITs在我国尚属于新生事物，在2023年第3号公告出台前，没有专门针对性的税收政策，只能适用一般性税收法规。基础设施公募REITs在设立、持有运营、退出等环节涉及增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，纳税人涉及REITs投资者、封闭式证券投资基金、专项计划（即交易所挂牌ABS）和项目公司多个层级主体。

1、REITs设立环节，通常需对不动产进行资产重组，并被视为交易行为，需缴纳相关税费。

（1）资产转让：原始权益人将标的资产转让给项目公司（包括收购、划转、投资等）。该环节，买方通常需要缴纳相应的契税和印花税等，卖方则要缴纳增值税及附加税费、印花税、土地增值税、所得税等。

（2）股权收购：REITs收购持有标的资产的项目公司股权。该环节对于买卖双方主要涉及到所得税和印花税等。

2、REITs持有环节，项目公司涉及增值税及其附加，印花税、房产税、土地使用税、企业所得税等的税收。公募基金主要涉及增值税与企业所得税。

3、REITs退出环节，企业投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。

由于基础设施资产普遍历史成本较低，而在重组时点市场价值较高，因此主要税收负担可能主要体现在设立环节，主要税种包括增值税、企业所得税、土地增值税及契税。

2023年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2023〕40号），明确了基础设施领域不动产投资信托基金（简称“基础设施REITs”）试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。2023年6月29日，为进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产，形成投资良性循环，国家发展和改革委员会发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2023〕958号），就进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作进行了明确。

四、各环节主要涉税政策解析

（一）基础设施REITs设立前

1、企业所得税

2023年1月26日，《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第3号，以下简称3号公告）出台，就试点基础设施REITs有关税收政策进行了公告。主要内容如下：

设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。

政策解析：

（1）涉及相关方：原始权益人、项目公司。

（2）涉及交易：

原始权益人：划出资产+取得项目公司股权

项目公司：划入资产

（3）特殊性税务处理：不确认所得，不征收企业所得税。

原始权益人取得项目公司股权=划出基础设施资产的原计税基础

项目公司取得的基础设施资产的计税基础=基础设施资产的原计税基础

举例说明：2023年3月，甲公司持有某港口项目，账面价值（计税基础）为10亿元，为设立基础设施REITs，甲成立100%持股的项目公司乙，将该港口项目划转给项目公司乙。该港口项目市场估值15亿元，不考虑其他因素。该项目划转应适用特殊性税务处理，则甲公司持有乙公司100%股权的计税基础为10亿元，乙公司取得港口项目的计税基础为10亿元。即甲公司将港口项目划转给乙公司，该环节不需要缴纳企业所得税。

理解上述规定需要注意的问题：

（1）这是特殊规定，不需具备企业重组业务涉及的企业所得税特殊性税务处理的条件。比如财税〔2009〕59号及相关征管文件、财税〔2014〕109号及相关征管文件等。

（2）3号公告第一条，仅限于为设立基础设施REITs的交易。

（3）除REITs之外的以上交易，仍应适用企业重组等相关业务的税务规定。

提醒注意：实践中，根据原始权益人对基础设施资产的持有情况，具体重组方式也可能会采取分立、换股、非货币性资产投资等，要根据选择的重组方式适用不同的税收优惠，3号公告只是给了原始权益人一个新的选择。简言之，可以按3号公告来，也可以选择其他重组方式。

2、增值税

财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

根据规定，不征收增值税需要具备两个条件：

（1）重组方式：合并、分立、出售、置换等方式，包括划转。

（2）打包转让：资产+债权+负债+劳动力。如果只是转让资产，则不符合不征税增值税的条件。

3、土地增值税

3号公告的递延纳税只是针对企业所得税，并没有涉及土地增值税。由于税种的特殊性，在涉及不动产转让时，往往土地增值税是纳税人更加关注的税种，也是纳税人税负最重的一个税种。

既然3号公告没有涉及土地增值税，那么只能依据现行政策进行分析。现行最新的与重组相关的土地增值税政策如下：

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）。该政策规定：

企业进行整体改制、合并、分立及作价入股进行投资，符合条件的暂不征收土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

注意：文件中并没有与“划转”有关的政策规定。

因此，3号公告规定的原始权益人向项目公司划转基础设施资产是否满足21号公告所规定的条件，建议纳税人提前与主管税务机关沟通确认。

另外，如果是采用分立方式进行重组，从目前税收政策体系来看，企业基本可以做到“免税重组”。不过，在此过程中，交易各方需要满足特定条件，具体包括有合理的商业目的，具备业务连续性、股东权益连续性等，尤其是股权转让12个月的限制。

但是实务中，根据基础设施REITs的重组安排，原始权益人为加快基础设施REITs申报进度，资产重组与股权转让到专项计划之间的时间间隔往往较短，通常会小于12个月。这可能会导致企业无法适用“免税重组”，进而导致原始权益人在基础设施REITs设立之初就承担较重的税负，影响基础设施REITs的后续发行与投资。

因此，在设立基础设施REITs前，基础设施资产的划转，最大的问题就是土地增值税的征免问题，这个需要原始权益人提前与主管税务机关进行沟通确认。

4、契税

3号公告同样没有涉及契税，仍需要根据现行政策进行分析。《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第17号）规定：

在企业改制、事业单位改制、合并、分立、企业破产、资产划转等，符合条件的免征契税。

17号公告中有关划转的具体规定如下：

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

因此，原始权益人将基础设施资产划转给其100%控股的项目公司，按照17号公告的规定，可以免征契税。

（二）基础设施REITs设立环节

3号公告规定：基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

该环节实际主要涉及股权的变更，涉及的税种主要是企业所得税，政策解析如下：

1、涉及相关方：原始权益人（持股方）、项目公司（基础设施资产持有方）、基础设施REITs（基金）。

2、涉及交易：

原始权益人：转让股权（项目公司）+部分持有REITs份额，另外涉及转让REITs份额。

基础设施REITs：受让项目公司股权

这里主要涉及原始权益人转让股权的递延纳税（企业所得税），举例说明如下：

（1）接上例，2023年4月，甲公司转让乙公司100%股权给REITs，双方按评估价值15亿元确认股权支付价款，同月完成股权转让手续。按照3号公告的规定，甲公司转让乙公司股权时暂不缴纳企业所得税。2023年10月，REITs完成募集资金并支付股权转让款15亿元，这时，甲公司应确认转让所得5亿元，按规定缴纳企业所得税。

（2）接上例，假设REITs份额1亿份，2023年10月，甲公司战略配售10%自持1000万份。

非自持REITs部分确认的股权转让所得=5×（1-10%）=4.5亿元，根据3号公告的规定，10月应按4.5亿元的转让所得计算缴纳企业所得税。即甲公司如果没有自持REITs基金，需要按5亿元计算缴纳企业所得税，如果按照战略配售要求需要自持部分REITs基金，只需要就扣除自持份额占比后的余额计算缴纳企业所得税。

（3）接上例，假设甲公司于2023年6月，全部转让自持的1000万份REITs基金，则2023年6月需要确认股权转让所得=5×10%=0.5亿元。

即5亿元的股权转让所得，甲公司可以根据自持REITs基金情况选择递延纳税。非自持部分所得，在收到股权转让价款时缴税；自持部分，在转让REITs基金份额时缴税。

如果原始权益人既有按战略配售要求持有REITs基金份额，又从二级市场认购REITs基金份额，在转让基金份额时，按照“先进先出法”确认战略配售份额的转让。

（4）接上例，2023年10月，甲公司配售1000万份，2023年12月从二级市场认购500万份。2023年6月，甲公司转让1000万份，根据“先进先出法”，视为对战略配售份额的转让，确认股权转让所得0.5亿元。

注意：基础设施REITs设立环节，原始权益人进行资产重组时，基金管理人可以同步进行基础设施REITs架构的搭建，待资产重组完毕后，将包含基础设施资产的项目公司股权转让给资管计划。即基础设施REITs不必等原始权益人资产重组后完毕后再进行设立，为节省时间，完全可以同步进行。

另外，在设立资管计划时，资管计划不仅会收购项目公司股权，可能还会对项目公司进行债权投资。目前，已经发行的10多只基础设施REITs均采取了这种“股+债”的投资形式。对项目公司来说，既然包括债权投资，就涉及利息支出税前扣除的问题，而且“股+债”均来自同一投资方，更涉及关联方利息支出税前扣除标准的问题。根据《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税〔2008〕121号)的规定，对非金融企业来说，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例应不超过2∶1，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，才能在企业所得税税前扣除。超过的部分，将不得在发生当期和以后年度扣除。

虽然，采用“股+债”的投资形式，有利于未来能持续产生稳定的现金流、减少资金沉淀，也有利于降低项目公司的企业所得税负担。但是，如果“股债结构”或“债资比”不符合规定，很有可能导致项目公司部分利息不得税前扣除，增加项目公司税收负担。

（三）基础设施REITs运营环节

3号公告规定：对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

根据规定，基础设施REITs在运营阶段，需要缴纳增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等。

其实，在这个环节也有不少税收优惠政策可供享受，分税种分析如下：

1、房产税。

《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定：按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税。

财税〔2008〕24号规定：廉租住房租金收入免征房产税。

财政部 税务总局公告2023年第61号规定：公共租赁住房免征房产税。

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第24号规定：向专业化规模化住房租赁企业出租住房减按4%征收房产税，向个人出租住房减按4%征收房产税，向个人出租符合条件的保障性租赁住房减按4%征收房产税等。

2、城镇土地使用税

财税〔2008〕24号规定：廉租房用地免征城镇土地使用税。

财政部 税务总局公告2023年第61号规定：公共租赁住房用地免城镇土地使用税。

因此，在运营过程中，项目公司应注意梳理运营资产是否属于上述减免税范围。

3、增值税

《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

因此，基础设施REITs取得的是非保本收益，不属于利息性质的收入，基础设施REITs的基金管理人无需缴纳增值税。

4、企业所得税

《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）：

（一）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

（二）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。

（三）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。

因此，对于基础设施REITs及法人投资者来说，取得符合上述规定的收入，暂不征收企业所得税。

（四）基础设施REITs退出环节

这里的退出，指的是基础设施REITs的投资者在基金存续期间，可以通过份额转让的形式实现退出。

根据财税〔2016〕36号及财税〔2016〕140号文件的规定，转让基金份额属于金融商品转让，需要按规定缴纳增值税。但是，对于个人从事金融商品转让业务，免征增值税。

根据财税字〔1995〕55号规定：对个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，暂不征收个人所得税；对企业投资者买卖基金单位获得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。

因此，投资者转让基金份额，要注意准确的进行相关税费的纳税申报，按规定缴纳相关税费，规避税务风险。

以上是笔者就基础设施REITs各环节涉税情况进行的分析，由于基础设施REITs属于新事物，除上述3号公告外，相关领域未出台专门的税收规定，通常会根据现行税收体系进行处理，在进行分析时难免会出现错误，欢迎大家批评指正，沟通交流。

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