公募REITs如何估值定价？实证深度分析八大因素丨南财理财通 基金估值怎么算高低

NAV（net asset value）指公募REITs基金的净资产值，和一般企业的股东应占权益（equity book value）是对应的。NAV是全球REITs市场通行的估值参照指标，对中国同样适用。由于NAV直接指向和反映资产价值的变化，所以投资者要做出合理科学的投资决策还是需要对底层资产的NAV值进行分析和判断。

中国REITs应监管要求，会在公募基金层面采用成本法计量，未来随时间推移，底层资产的账面价值和公允价值可能逐步产生背离，因此简单参考表内基金净值并不严谨。投资者可以以年报或中报披露的最新第三方基础设施项目估价报告作为资产价值的原点，然后再对REITs基金的资产负债表中的其他资产和负债等科目调整后得到NAV公允参考值。目前关于国内公募REITs的NAV公允参考值的简易计算公式为：（期末基金合并财务报表净资产-期末基础设施项目资产涉及科目的账面价值+期末基础设施项目资产评估价值）/基金总份额。

在计算基础资产评估值的过程中，市场上各个投资者对基础资产的资本支出、短期NOI增长率和资产组合风险会产生不同的判断，故我们以NAV公允参考值为起点，额外对资本支出预期差、短期NOI增长率预期差和资产组合风险进行调整，得到基准NAV。

根据海外市场经验来看，REITs基金的管理团队附加值、财务杠杆率、运营管理效益、收并购增加值这四个因素都会对REITs的估值产生较大影响。所以我们后续会以基准NAV为基础，将上述四个因素进行量化估算，调整得出REITs估值。由于REITs市场里包含着各种类型的投资者，REITs基金的价格也会因为交易策略、利率变化、短期股息分红、市场情绪、经济变化等因素的影响而产生波动。为了便于中短期限投资者在进行REITs二级市场交易时有所参考，我们会以美国权益型REITs的各板块的三年期平均年化收益率作为我国REITs二级市场交易的年化收益率参考值，再叠加国内市场影响因素调整，以REITs估值为基础，推算出12个月后REITs的预估价格区间和12个月内预估累计现金分红。