房地产信托风控最新趋势和交易对手筛选及风险预警研究

1、百强房企仍是信托公司房地产业务交易对手之优选

根据统计局最新的发布了房地产运行数据，2023年1-2月中国商品房销售面积为14102万平方米，销售金额为12803亿元，以及根据克而瑞披露的百强房企销售数据，2023年前两月Top3、Top10、Top20、Top50、TOP100房企销售额分别为2613亿元、5088亿元、6895亿元、9857亿元和11743亿元，市场占有率分别为20%、40%、54%、77%和92%，百强企业市场占有率已近92%。市场容量之大，与百强房企市场占有率之高，使得百强房企仍是信托公司地产业务交易对手之优选。

2、上升为国家战略的三大城市圈机会值得重点关注

根据2023年政府工作报告，政府将促进区域协调发展，提高新型城镇化质量、将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要、落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接、京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划将持续释放红利，宜结合“一城一策”评估城市地产投资价值。

3、应当高度重视中上游房企的多样化投融资需求

2023年，房地产行业融资预计仍保持紧缩态势，房企需要拓展多元化融资渠道缓解资金压力。对于信托公司来说，在开展传统房地产融资业务的基础上，还应当围绕合作伙伴的新型融资需求，延伸地产业务链条，推进房地产业务模式转型升级。信托公司可与中上游房企或区域市场中的主流开发商合作，开展房地产真实投资、并购等业务，提升房地产业务主动管理能力。信托公司也可围绕房地产核心企业，提供购房尾款融资、供应链应付账款融资，以及在商业地产、长租公寓等领域开展PRE-ABS/ABN等新型融资业务。

四、交易对手风险预警信号

1、大型房企严防过度神秘

大型房企预警信号

针对大型房企的预警信号包括三个方面。

“过”中尤其要重点防范的是过度神秘，2018年已有安邦、华信等曾经一度在风口浪尖上的神秘企业现出原形。除此之外，还要注意防范“虚假国企”，有三类企业是虚假国企的集中地——① 股东中有海口、机场、物流类公司的企业，原因在于海口、机场、物流均实行配额制或需要资质，流行身份挂靠；② 建筑设计院类，这类公司基本已经改制，虽然名字还没改变，但早已由事业单位变为了企业性质的单位；③ 各种基金会、协会，此类机构非常容易挂靠。

“高”中注意商业占比不可太高，商业占比太高变现能力较差。

2、小型房企警惕“黑赌毒腐”与民间借贷

所谓“黑”是指，有些地方的小型房企老板靠着城中村改造或国企改制起家，过程中有可能存在强拆或国企改制中老员工的安置等涉黑事件，属于高风险积累；也要注意有着复杂产业图，特别是其中涉及到担保、小贷、娱乐产业的企业，可能存在违规催收、收取保护费等涉黑事件。所谓“腐”是指，某些企业发家可能得意于当地某个官员，政商关系过密，政治风险过高。

而是否存在民间借贷可留意四个信号：第一，公私账户往来频繁，如是否从公司账号频繁转账到老板自己及其亲属等；第二，银行流水备注反常，有些企业已经是缺钱状态，流水备注却是“投资”、“理财”，大概率是还高利贷；第三，财务费用高企，很可能为公司向民间借款，其本金计入往来账目，支付的利息计入财务费用；第四，担保关系异常，如公司名下资产为其他类企业担保且在表内并未显示此担保关系。（