房地产融资渠道被围堵 银信监管禁止银行通过信托将资金投向房地产 信托资金投向房地产的条件

原标题：房地产融资渠道被围堵 银信监管禁止银行通过信托将资金投向房地产

中房报记者 苗野 北京报道

银行与信托公司合作业务监管“绳索”再次被勒紧。

12月22日，中国银监会发布《关于规范银信类业务的通知》银监发〔2017〕55号（下称“55号文”），首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义。并要求银行不得利用信托通道规避监管或实现资产虚假出表、对信托公司实施名单制管理等，明确提出不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

业内专家普遍认为，55号文体现了“两面夹击”的思想，从银行、信托公司两方面着手，严堵监管漏洞、禁止违规行为。

银监会有关部门负责人表示，对银信合作的再次监管是基于近年来银信类业务增长较快，其中银信通道业务占比较高，存在风险隐患。因此对银信类，特别是银信通道业务予以规范。

同时，银监会也表态，将进一步研究提高信托公司通道业务监管要求的措施办法。

银信监管范围扩宽，信托资金不得违规投向房地产

早在今年4月，银监会就曾要求过信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，并指出房地产信托的信用风险呈上升趋势。

55号文是金融监管力度的持续加大。年初就有信托人士表达过信托通道业务将受到明确监管的预期，55号文正式拉开了对信托通道的监管大幕。

所谓银信通道业务，是指在银信类业务中，商业银行作为委托人设立的资金或财产权信托，信托公司仅作为通道，信托资金或资产的管理、运用和处分均由委托人决定，风险管理责任和因管理不当导致的风险损失全部由委托人承担的行为。

与原有规定相比，55号文对银行和信托两方都提出了新要求：

一是针对商业银行，要求还原业务实质，不得利用信托通道规避监管要求或实现资产虚假出表，并要对信托公司实施名单制管理。

二是针对信托公司，不得接受委托银行直接或间接的担保，不得签订抽屉协议，不得为规避监管规定行为提供通道服务。

同时，文件明令禁止银行通过信托将资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

北京某信托公司风险管理部负责人表示，之前监管层就强调过房地产信托的风险主要为集中度、合规和法律三个方面。合规的房地产信托业务是符合监管要求“432”条件的项目。之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房地产企业融资，就是违规业务。

在2017年的众多信托业务中，房地产信托无疑是风头最劲的。用益信托的最新统计显示，2017年前10个月，市场上共发行了1333款集合类房地产信托计划，规模达4386.93亿元，同比分别增长82.1%和102.16%。

来自信托业协会的数据同样可以佐证房地产信托业务的火爆程度。数据显示，截至二季度末，流向房地产业的资金信托为1.77万亿元。投向房地产业的资金占比从一季度的8.43%升至9.02%。

11月，房地产信托的募资规模更是连续两周位居各大投资领域之首。

某券商认为，以规范银信合作资金流向为例，新规要求银信合作资金不得违规投向房地产、地方平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域，对于目前依然打擦边球的违规操作业务未来将严格管理，地产融资和平台融资难度增加，或引发部分企业再融资风险。

银信合作变通

房企融资链条逐步收紧，继国内发债、海外发债之后，监管再度指向房地产信托。

今年以来金融去杠杆、去通道、去嵌套和监管协同的趋势逐渐显现，加之大资管行业统一监管规定即将正式落地，资管产品之间将执行统一标准，银行借道信托等资管主体规避监管的套利模式将不可持续。

55号文中提到，信托公司在银信类业务中，应转变发展方式，发挥信托制度优势，为委托银行提供实质金融服务，立足信托本源支持实体经济发展。

银监会负责人表示，此次新规出台将有利于规范银信类业务，引导商业银行主动减少银信通道业务、信托公司回归信托本源。

今年以来房地产企业其他融资渠道的收紧直接推升了房企的信托融资。

在去年底房企发债政策收紧之后，2017年上半年仅发行38只，总融资金额不及房地产企业总融资需求的0.5%。融资渠道受限，加之在房地产库存连续负增长带来补库存意愿，地产融资向非标转移。

截至今年3季度末，信托业投向房地产领域的资金信托余额2.07万亿元，占比10.01%，比2季度末增长近1个百分点。这也是2015年以来信托资产投向房地产领域占比首次超过10%。

用益信托研究员帅国让认为，随着房地产调控的不断深入，房企的融资渠道逐渐缩减，同时又面临销售回款放缓等不利情况，房企借助信托融资的需求显著加大。另外，今年集合房地产信托成立规模占发行规模的64.8%，表明房地产信托的募集难度加大，主要在于经济增速放缓，房地产信托的信用风险加大。

华东地区某信托公司高管也透露，今年以来监管层对于房地产信托业务的监管趋严，来自同业业务和银行理财的资金已不能投向房地产信托领域。当前房地产信托的投资人