信托处置不良资产模式及抵押物回收评估方法！ 信托基金不能回收怎么办理业务

（2）重组类业务。收购重组类业务是最重要的收入来源，是指处置主体收购原债权人资产后不直接处置，与债务人或其关联方达成相关重组协议，重新约定还款条件，在风险可控的前提下形成较高重组溢价。主要适用于具备产业整合价值的企业，以产业盘活带动债权盘活。积极意义表现为，通过不良资产处置过程中的债务重组，积极对接国有和民营渠道盘活资产，并提供相应资源及资金支持。经济下行周期是产业整合的黄金时期，优质企业将借助强大的产业实力和较低的融资成本迅速扩张。信托公司业务发展亦应当抓住这一有利时机，充分寻找和介入产业整合的浪潮，将资源引入产业集群，辅以对优势企业的“投贷联动”，在化解不良资产的同时，亦完成了对传统经营模式的革新。

（3）资产置换。资产置换是指“两个市场主体之间为了各自的经营需要，在通过合法的评估手续对资产进行评估的基础上，签订置换协议，从而实现双方有形或无形资产的互换或以债权换取实物资产及股权的行为。①不良资产处置中涉及的资产置换，往往是指债务置换。在资产置换中，应注意资产价值评估的公允性，严把资产评估关，防止串谋或欺诈。在资产置换中，很重要的问题就是资产权属是否清晰，债务置换的很多涉及破产、职工安置等，权属短时间内无法清晰，信托参与后的实际操作障碍较大，法律风险点也较多。实践中，即使是普通不良资产处置中的债务置换也很难操作，信托参与不良资产处置也不能像资产管理公司一样，享有政策性优待，故可以判断此种模式的可行性不强，至少不会成为主流模式。

4、直接收购模式的考量因素

决定是否收购某项不良资产及报价时，主要要考虑如下因素（根据资产管理公司的实践经验）：①现金回收预期；②资金成本和投资回报；③预期处置期限；④竞争对手情况与竞争形势；⑤在不良资产包所在地区和行业的相对竞争优势。信托公司可以参考资产管理公司的一般做法，根据不良资产包的特点采取不同的处置手段（包括：债权重组、债转股、资产置换、以股抵债、以物抵债、正常清收、诉讼追偿、出售、资产证券化和委托处置等，以及上述多种处置方式的组合）。

5、典型案例

在不良资产直接转让模式中，信托公司扮演了类似资产管理公司的收购角色。当前行业内尚无信托公司直接收购不良资产的案例，但在理论上是可行的。假设某信托公司了解到S集团因短期流动资金紧张无法偿还银行到期贷款，信托公司经与银行、S集团协商，达成收购剩余债权协议，并对债权进行债务重组，重组后债务人仍为S集团。如在投后管理中债务人仍无法按期还款，信托公司可以依法处置抵押物，向债务人、保证人资产追索。这种案例情形是理论上的模拟。

二、市场化债转股及对策建议

1、债转股的定义和利弊分析

债转股是指当贷款对象出现一定问题时，债权人所采取的一种资产保全方式，通过债转股，希望恢复或者在一定程度上恢复贷款对象的盈利能力和财务健康状况，减少商业银行的贷款损失。①债转股使债权人不再对企业享有债权，而是成为企业的股东。债转股是资产管理公司常用的一种不良资产处置方式，资产管理公司往往通过债转股、以股抵债、追加投资等方式获得资产，并通过置换、并购、重组和上市，来改善债转股企业的经营、提升资产价值，最终退出获得溢价收益。在强周期行业的下行周期中，企业去杠杆和商业银行化解不良负债率可以通过债转股方式已取得较多共识：一方面，企业债务转为股份，为企业节约大量的财务成本支出，有助于企业渡过难关；另一方面，商业银行不良债权经过重组变为股权，既可视为暂时化解不良压力，也可看做对行业周期的提前布局。经过等待后亦能从行业复苏中获取更大利益。债转股对企业的正面效应在于四点：去杠杆、降成本、去产能、补短板，这也是供给侧结构性改革的重要内容。债转股的弊端在于周期较长，资产处置收益、退出倍数、股利收入等指标波动较大。但是随着去杠杆、国改进程的深化，债转股增长潜力较大。根据2016年《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，债转股已经被列为企业降杠杆的一项重要工具。

2、债转股适用的对象（企业）

从历史经验看，选择合适的企业是避免债转股负面影响和道德风险的关键。在新一轮市场化债转股中，处置主体将自主选择债转股企业，自主协商转换比例和转股价格。对于强周期行业中规模较大、具备一定核心竞争力的企业，通过债转股等方式降低企业财务成本，等待行业复苏。此类企业在行业中具备核心竞争力，出现不良资产多源于行业周期或暂时的流动性问题。这类企业往往预期的股权价值现值高于当前债权处置价值，符合债转股要求。对于产能过剩行业的企业，宜选择那些具有产业整合价值的重点企业；在政策实施初期，宜选择行业或地方龙头企业，尤其是作为供给侧改革的重点行业和重要企业。

3、典型案例1———云锡集团债转股

在云南锡业债转股案例中，中建信托就是作为基金的管理者，发挥了很好的基金管理经验。①在操作层面，建行及建信信托负责这个项目，建行负责去寻客户、谈协议等，建信信托负责基金管理，资金来源则主要是社会资本，银行也会出一部分钱作原始资本金，但是少量的。基金所募集的资金最终将“全部用于还债”，但为规避道德风险，主要是用于偿还建行以外的债权。此外，本次债转股一大特点是，债和股的业务板块并非一一对应。根据投资协议，建行将采用基金模式动员社会资金，投资云锡集团有较好盈利前景的板块和优质资产。在退出方式上，基金选择了市场化操作，将云锡集团未上市公司部分股权装入集团上市公司，实现退出。

4、典型案例2———武钢集团债转股

5、注意问题

（1）谨慎选择目标企业。一方面，债转股一定注意选择合适的对象，避免选择有道德风险的企业。否则，就会使相关企业进入“亏损、转股、再经营、再亏损”的恶性循环，导致新的“赖账机制”形成。对不符合条件的企业进行债转股，在某种程度上固化了“养懒人”的制度安排，企业将逐渐丧失改善自身经营效率低下的动力和潜能，无法适应市场优胜劣汰的生存环境。另一方面，建议对正常债权的转股进行严格限制，主要针对不良贷款和关注类贷款进行债转股，避免偏离“去杠杆”化解不良风险的初衷。（2）股权退出机制。传统的退出机制诸如股权回购、管理层收购、协议转让，难度系数低、程序简单，可行性较强。其次，如果企业做强可以上市的还可以选择二级市场出售。除此之外，建议通过发挥新三板和区域股权交易中心的作用，建议在区域股权交易中心引入做市商制度，提高市场流动性。此外，借鉴香港盈富基金的方法，还可以探索设立基金持股模式，转让给专有基金。诸如就有研究者设想本轮债转股的持股机构有地方资产管理公司、国有资本运营公司、商业银行产业基金、政府引导产业基金等。不良资产处置中的住宅类房地产抵押物回收评估方法研究

前言

影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素主要包括以下几个方面：一是影响回收价值和回收时间的因素，如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等；二是侧重影响回收价值的因素，如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。

住宅类房地产抵押回收主要评估思路

在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。

在借款人已经违约的情境下，对于债权人来说，抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收：

（1）与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。

（2）协议不成的，通常情况下，作为债权人的银行通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。

（3）少数情况下，抵押权人会同意债权人（银行）通过非诉的方式处置抵押资产，或者在住宅类房产所有权人为企业（借款人）的情况下，借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式，借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方，此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。

实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现价值回收，故