信托知识贴：一文读懂房地产信托！ 一文读懂房地产信托投资基金(reits)

1.法律制度环境

房地产信托对政策环境高度敏感，房地产信托资金规模在2010-2023年随着房地产市场环境和监管政策的变化相应扩张和收缩。

在2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的总基调指引下，地方政府房地产调控持续升级,同时叠加去杠杆和金融严监管，房地产信托监管持续升级。

2017年起，房地产领域严监管逐步深入。

3月，银监会在第一季度经济金融形势分析会上提出要合理控制房地产融资业务增速，严禁银行资金违规流入房地产领域;

5月，银监会向各银监局下发的《2017 年信托公司现场检查要点》将违规开展房地产信托业务列入信托公司现场检查要点;年底出台的《关于规范银信类业务的通知》规定不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台等限制或禁止领域,从银信合作角度限制资金来源，房地产类信托发展受到制约。

2018年4月，八部门联合出台资管新规等系列指导文件,限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配。由此，通道类信托规模持续收缩，而主动管理类地产信托承接需求外溢，房地产信托逐步从通道向主动管理转型。

2023年房地产信托严监管力度持续加码。

5月，银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》( 以下简称“财金23号文”)明确禁止直接或者变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资，对信托机构违法违规人员加大问责力度。

7月，监管连续约谈多家信托公司，直接进行窗口指导，严格管控房地产信托业务增速过快。

8月，银保监会向各银保监局信托监管处室下发的《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》在“财金23号文”的基础上重申了去通道目标与方向，敦促加大通道业务压缩与整改力度。在多重政策大棒作用下，信托通道业务将进一步压降，房地产信托市场将更快降温，未来监管环境将持续收紧。

从统计的处罚数据来看，19年以来在24家受罚信托机构中有9家因涉房业务不合规被处罚，占比近40%。从罚款事由来看，信托资金违规进入房地产成受罚主因，违规行为涵盖信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资、开展房地产信托业务不审慎、违规发放房地产自营贷款等。比如，部分信托公司开展房地产信托业务不审慎，信托项目尽职调查不到位，信托项目资金来源不合规，银保合作项目尽职调查、投资者适当性审查不到位、信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等。

房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资等方式投资房地产，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。在房地产调控政策持续趋严、房企分化加剧、市场需求多元化的市场背景下，部分信托公司已经开始通过创新业务模式拓展房地产业务领域，充分挖掘业务机会，培育业务特色，实现转型发展。

2023年，