中融信托的地产雷池 中融信托投资可靠吗

  4月23日，中融信托大股东经纬纺机在年报中透露，中融信托的注册资本拟由120亿元增加至146.68亿元。增资后，中融信托的注册资本金将跃居行业第二位。

  对于此次增资，中融信托向媒体回应称，“中融信托多次增资均为净利润转增，各股东同比例增资，体现了股东单位对中融信托的持续支持。”

  据乐居财经了解，2023年，中融信托实现营收58.58亿元，同比增长6.51%；净利润14.87亿元，同比增长7.79%。截至2023年末，中融信托存续信托计划1187个，受托管理资产6387亿元，规模同比有所下降。

  虽然营收、净利双增，但大股东一语道破了信托的困境，“当前，尤其是房地产行业走势低迷，因融资环境整体紧张导致流动性问题频发，中融信托部分相关项目也被迫出现延期情况，信用风险、流动性风险呈现阶段性放大的情况，业务经营与投资者关系进一步承压。”

  自2023年下半年以来，房企陆续暴雷，外界才意识到，信托与开发商背后的关系并不简单。眼下，一些拿着信托地产产品的投资人如坐针毡，尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目，背后都闪动着各家信托公司的身影。

  以中融信托为例，目前仍持有巨量的房地产信托，仅2023年，其投向房地产业务的信托资产金额就接近900亿。深挖中融信托的地产“朋友圈”，包括融创、恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾、世茂、蓝光、花样年、中南等房企都位列其中。

  地产“朋友圈”

  4月19日，塔牌集团全资子公司广东塔牌混凝土于2023年4月1日以自有资金2000万元认购中融信托发行的“中融-融沛231号”，业绩比较基准7.1%/年，期限12个月。

  然而近日，该信托产品却发生了延期支付情况。塔牌于4月18日收到中融信托发来的《临时管理报告》，根据项目公司及相关方申请，本信托计划项下存续的全部信托单位预计展期25个月。

  除了塔牌集团，微光股份去年同期也认购了4000万元融沛231号，4月15日已宣布产品将展期。

  据乐居财经了解到，融沛231号具有持有项目公司“中山市普力奥房地产开发有限公司”的土地使用权抵押、股权质押、保证担保以及项目公司全面监管、共管项目公司公章印鉴及网银ukey等保障措施。 而普力奥地产背后大股东为淮安福晟房地产开发有限公司，持股96.4%，前者有被执行和股权冻结的风险记录。

  此外，中融信托与华夏幸福这家房企至今仍在混战。

  今年1月中旬，华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计11.2亿元的到期信托计划，涉及产品为融昱100号和骥达11号；5个月后，中融和华夏幸福合作的享融223号、享融287号也相继出现到期难以兑付问题。 据媒体报道，对于很多金融机构踩雷的华夏幸福，中融信托超越各家银行和头部信托公司，排名第一位。

  眼下，中融信托的不配合，事出有因。华夏幸福在对中融信托提供的协议细则中，要求将一项目信托展期5年调为8年。与此同时，中融信托放弃对华夏应收账款的质押权，未具体约定每年还款金额。

  这引起了中融信托以及投资人的不满，已决定否决债务重组协议。然而，事件到这里远未结束，双方的争端仍在继续。2月10日，中融信托表示，公司发现华夏幸福质押的176.49亿元的应收账款出现违规支付的情况。

  乐居财经获悉，华夏幸福与中融信托现存债务涉及四个信托项目，即骥达11号、融昱100号、享融223号和享融287号。去年12月，四个信托均已到期。

  值得关注的是，四个信托项目所募集的资金用于华夏幸福产业新城项目。上述信托分别对应廊坊某县、西安、合肥、新郑的四个产业新城项目。 彼时，以产业新城运营商著称的华夏幸福在建设产业新城项目上，往往会与当地政府机构产生大量应收账款。而应收账款也正是中融信托在发行四笔信托计划时的抵押.

  事件似乎远未想象中的简单。中融信托通过对华夏幸福和出质人的财务报表追踪分析发现，河北省内应收账款金额减少，但是监管账户中并未收到相应资金，南部某城市也出现应收账款也存在类似情况。这也是中融信托发难的原因之一——必须守好这100多亿的信托抵押款，这也是对投资人最大的保障。

  一位接近中融信托的人士此前对媒体表示，“双方仍没有完全达成一致，但之前还款期限华夏方面已经做了妥协，目前在协商具体还款计划。”

  而更早之前，中融信托还将泰禾诉至法院，这笔欠债高达36亿。

  颇有戏剧性的一幕是，原定于2023年11月16日，在北京开庭审理的中融信托状告黄其森及北京泰禾房地产、北京泰禾嘉华房地产、北京泰禾嘉信房地产、北京中维房地产等贷款违约一案，因被告缺席未当庭判决。 不过目前，中融信托涉泰禾的鲜项目已经基本解决或处于尾声。

  除了华夏幸福、泰禾，很多房企的名字也出现在中融信托的朋友圈名单中。例如，中融信托与中国恒大合作发行过多项信托计划。此外，其朋友圈还有花样年、阳光城、合生创展、名门地产、世茂、中南、港龙、北大资源等。 合作方式也是大同小异，以股权抵押、应收账款抵押，或者直接控股来进行强力风控。

  下场开发

  尽管种种“踩雷”消息频发，中融信托仍然坚守地产阵地，处置的态度十分积极，成果也很显著。

  毕竟，考虑到资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱，倘若房企最后因为流动性危机而破产倒闭，信托砸下的大笔资金也将覆水难收。 尤其眼下，面对投资者的质疑，信托机构只能从幕后走向台前，积极下场收购股权、想方设法盘活项目。

  首先是改变合作方式， 其中，股权信托产品常见的手法是，信托公司通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血，这样既不占用信托公司非标债权额，还能优化房企的财务指标，此外在对外转让时处置手段更加灵活。

  据媒体不完全统计，这两年中融信托和房企合作多达120只产品，80%被划分为“股权投资类”，大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。

  以“中融-承安88号集合资金信托计划”为例，这是2023年3月为融创定制的“权益类信托”项目。推介资料显示，这个项目存续期为24个月，中融信托计划下的资金将用于设立或注资目标公司，投资于融创中山民众项目、中山五桂山项目、中山三角项目、沈阳金泰项目和南宁五象湖项目。

  与此相对应的变化是，融创旗下的“中山铭晟房地产”在2023年3月新增了股东中融信托。此后，中山铭晟注资融创在中山市的三个楼盘所对应的项目开发公司——中山立信、中山建成和中山茵景，成了大股东，而这三家公司的部分股权目前均质押给了中融信托。

  直至今年4月，融创正式退出中山铭晟，转由中融信托100%持股。 看起来是一次投资，实际上是中融信托对资产的进一步控制，也是风控措施之一。

  首先是3月3日，融创方转让山西融创恒基置业95%股权，中融信托接盘。股权变更前，山西融创恒基置业由北京融创恒基地产、山西融创房地产分别持股70%、30%；变更后，公司由中融信托、北京融创恒基地产分别持股95%、5%。

  据悉，山西融创恒基置业乃融创太原府的开发商，该项目首批将于今年10月交付。

  紧接着3月4日，中融信托又入股融创旗下一家公司，对象为北京远房丰管理咨询有限公司（简称“远房丰管”），投资比例80%。股权关系显示，远房丰管此前由北京融创恒基地产100%控股；转让完成后，由中融信托和北京融创恒基地产各持股80%和20%。

  3月16日，融创还将旗下绍兴恒臻企业管理咨询有限公司20%的股权，用同样的手法转让给了中融信托。 就这样，中融信托控制了融创旗下不少的优质项目，一旦发生逾期，这些也是后期处置的有利保障。

  信托靠“风控”自救

  在业内，初期的中融信托资产规模，靠的是“拼、抢”，颇具有“初生牛犊不怕虎”的无畏。

  2003年资产管理规模是12亿元，2008年这一数值达到了708亿元，规模翻增58倍。中融信托的市场化风格，还在金融行业引起不小的议论，曾有很长一段时间都在热议“中融现象”。

  地产信托承担起中融信托的业务增长，大概是在2010年。彼时，银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务，中融信托一面收缩银信合作，开始寻找新的业务合作模式，地产信托便是在这时开始作为中融信托的主要业务。

  数据显示，2010年—2014年，资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元，四年的时间规模增加了5407亿元。

  地位飞涨的中融信托，解直锟选择将其委身于“国”字军，中植集团甘愿退居第二股东之位。

  2018年，解直锟更是有意将中植集团从中融信托的直接控股股东中摘出，计划将手中32.9864%的股权转让给大股东——经纬纺机，只是无奈最后因交易价格没谈妥，便就此搁置。

  目前，在股东名单上，经纬纺机以37.47%持股比例为中融信托的第一股东，中植集团以32.98%位居第二股东，哈尔滨投资集团和沈阳安泰达商贸分别持股21.538%和8.006%，位列三、四股东。

  近几年，市场环境也发生了变化，房地产类业务和融资类业务被监管压降，中融信托也主动调整战略方向，从2018年开始主动控制资产管理规模和营收，净利润在2023年还出现了下滑。 2023年，中融信托受托的管理资产为6387亿元，规模同比有所下降，全年实现营收58.58亿元（合并），净利润14.87亿元，同比增幅分别为6.51、7.79％。

  目前，在股东名单上，经纬纺机以37.47%持股比例为中融信托的第一股东，中植集团以32.98%位居第二股东，哈尔滨投资集团和沈阳安泰达商贸分别持股21.538%和8.006%，位列三、四股东。

  近几年，市场环境也发生了变化，房地产类业务和融资类业务被监管压降，中融信托也主动调整战略方向，从2018年开始主动控制资产管理规模和营收，净利润在2023年还出现了下滑。 2023年，中融信托受托的管理资产为6387亿元，规模同比有所下降，全年实现营收58.58亿元（合并），净利润14.87亿元，同比增幅分别为6.51、7.79％。(单位:万元)

  从资金信托的投向领域来看，中融信托投向实业的占比最高为40.61％，紧跟其后的金融机构达到32.52％，房地产相比2023年的18％，下降近4个点达14.02％，投入金额达895.55亿元。

  另一方面，中融信托正在向标品信托投资体系和新的产融结合业务模式转向。值得注意的是，中融信托在2023年6月，盘走北京亚奥区域的天圆祥泰大厦。同时，中融信托旗下地产基金——中融长河资本，也不断在一线城市“扫楼”。

  转型路漫漫。但眼下，中融信托必须直面未来半年房地产信托偿付高峰的挑战，这也是悬在整个地产行业之上的“达摩克里斯剑”。

  2023年，房地产信托违约规模达到917亿元，超过64家信托机构踩雷。国盛证券表示，“信托偿还压力将在2023年3月、5月和6月增加，届时每月有超过500亿元的信托到期”。这个时候考验的就不仅仅是业务能力了，谁的风控更强，谁才能跳出泥坑。

文章来源:乐居财经