国策视点‖基于信托投资（REIT）的廉租房建设融资模式研究 基金信托的投资对象是谁啊对吗

⑶廉租房信托基金的特点是变现性高，管理专业，能防止通货膨胀，投资回报稳定，资产增值潜力大。所以对于投资者而言，廉租房信托基金的投资门槛低、含有政府信用、风险低、有稳定收益，因此容易为广大的投资者接受，上市发行也比较容易成功。

⑷可以提高房地产企业的知名度。利用房地产开发企业来发起廉租房信托基金并建设廉租房物业，可以帮助房地产开发商在国际上建立良好的声誉和形象，扩大行业内和国际上的影响。而且由于廉租房信托基金在上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，因此通过廉租房信托基金的运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

⑸有利于调整产业结构，提高房地产资产的流动性。这点体现在基金代理机构可以利用廉租房信托基金收购市场上尚未达到拆迁标准的二手房，增加廉租房房源，然后让专门的信托公司来管理廉租房物业，这既可以获得一定的租金收益又有利于活跃房地产存量市场。

1.廉租房信托基金对于其他金融投资工具的优势

与其他金融投资工具相比较,廉租房信托基金具有鲜明的特点和投资吸引力。

⑴廉租房信托基金为中小投资者提供了一种新型的、其他方式可能无法实现的资产类投资活动,突破了大型房地产项目投资的规模壁垒。

⑵廉租房信托基金为投资者提供了投资廉租房这类具有稳定租金收益的物业的机会。

⑶廉租房信托基金有强制分红的规定,能够为投资者提供与股票和债券相当的红利分配比率,并且这些红利的来源相对稳定且可以进行合理预测。政府只需用划拨土地或少量资金启动廉租房项目，而基金管理方则将从后期的租金收益取得合理回报。对于一些廉租租金也无力支付的特殊人群，政府只需每年投入一定的资金来保障廉租租金和预期市场回报率之间的缺口即可。

⑷廉租房信托还可能为大家提供一个风险较小，收益稳定的投资品种。因为廉租房信托基金将受到严格监管,财务和管理都比较透明,并且它波动较小、与整体证券市场的相关度不高。而且廉租房信托还隐含政府信用，是介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。特别是由于廉租房具有社会保障性的特点，廉租房信托将是社保资金、保险资金保值增值很好的渠道。肯定能得到机构投资者和广大个人投资者的青睐。

⑸廉租房信托基金享有一定的税收优惠,并且具有一定的流动性。因此,发展廉租房信托基金可以为社会(主要是中小投资者)提供新型的、风险较低的、具有税收优惠以及透明度比较高的投资工具。

特别是从2002年信托公司经历第5次整顿后,我国的信托公司就开始了房地产信托业务的探索。截止目前,尽管我国的房地产信托与国际成熟模式相比较仍然存在一些不成熟之处,有关制度配套也不尽完善,但是,我国房地产信托已经取得了一定的成绩,房地产信托业务也成为信托公司的主要业务之一,众多信托公司也开始按照国外标准的房地产信托模式来进行项目研究和运作。这为廉租房信托基金的发行提供了一个很好的支持。

三、发起设立廉租房投资信托基金的构想

1.总体思路

本人认为这一模式应以廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，通过发行房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。而存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济适用房，可以出租给低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府补贴和承租户支付的租金两部分，可以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源，以此来推动整个体系的良性运作。

2.运作模式

⑴发起人

由我国商业银行联合有实力和丰富经验的房地产企业、海外投资基金等机构，共同发起设立廉租房投资信托基金，将是解决相关问题的一条可探讨的选择路径。之所以选择这样的发起组合，主要是考虑强强联合、优势互补。由我国商业银行发起设立廉租房投资信托基金商业银行发起设立的廉租房投资信托基金，本质上属于产业投资基金的一种表现形式，与一般意义上的投资基金一样，也采取“聚合资金，专家理财，组合投资，分散风险”的原则。所不同的是，它由我国商业银行作为主要发起人设立，通过发行基金受益份额，面向投资者募集资金，根据不同条件，专项对优质房地产企业廉租房源拥有者进行股权投资或提供信贷资金，以支持廉租房的建设、经营，并以此形成稳定的收益，回报投资者。

⑵发起方式

采取封闭式、契约型方式，因为这种方式较为符合国际上通行的房地产投资信托基金的发展路径。另外，基金的存续期不短于两年，规模不低于5亿元人民币，这主要从基金资金来源的长期、规模效应及推动效果来考虑。

⑶资金募集对象

包括基金发起人、合格的机构投资者和个人投资者。选择基金发起人是因为在募集基金时认购一定数量的基金单位，有利于基金发起人与基金持有人的利益结成一体，保证基金发起人以维护投资者的合法权益作为其行为准则，不从事有损于投资者利益的活动；其次，强调合格的投资者有利于避免一些缺乏风险识别能力和承受能力的投资者参与进来。另外，为充分发挥廉租房投资信托基金的作用，合格的投资者既包括机构投资者，也包括个人投资者。

⑷募集方式

在业务试点初期采取在商业银行的销售网点公开募集的方式。基金受益凭证暂不可以转让，待各方面条件具备时，基金受益凭证可以在二级市场交易。这既可以避免房地产投资信托基金发行范围有限、流动性不高，又可以增加信息透明度，有利于建立良好的外部约束机制。

⑸投资原则

基金资产的80%以上投资于廉租房，并且主要采用股权方式进行专业化投资管理。具体形式包括两种：一种是直接投资于优质房地产企业、增强其进行廉租房项目开发的实力；另一种是收购并持有廉租房物业。采用股权投资方式有以下优势：首先，有利于基金持有人所承担的投资风险与享受的投资回报对称；其次，有利于被投资企业自身实力的提高，增强其开发能力、融资能力等；最后，可以避免与商业银行在房地产信贷业务上产生竞争。

⑹政策优惠

可以考虑全部或部分税收优惠的方式。一是对基金持有者投资所得免交所得税，二是对基金在投资过程中收购、持有、转让房地产等环节免除各项税费，三是对基金管理公司给予一定时期内的所得税优惠。

⑺基金收益的分配

在基金存续期间，基金每年的收益分配不少于一次，基金资产产生的收益（相应来自于廉租房的租金收入、股权投资收益）90%以上分配给基金持有人；在基金存续期结束时，基金管理公司组织清算组对资金财产进行清算，将清算后的全部剩余资产扣除清算费用后，按基金持有人持有的比例进行分配。

⑻投资回报

预期的投资回报率界于平均投资利润和国债之间，可以为3.5％-4.5％，具体数值还需要经过机构间的协商来最终确定双方认可数字。尽管收益并不算高，但由其政府背景带来低风险的长期固定回报肯定会受到投资者的青睐。

3.运作流程图

①③是原房屋所有人拿到受益凭证(廉租房REITs)后可在市场上出售受益凭证，②④是指购买受益凭证的普通投资者向原出售者支付现金，⑥⑦是指将符合标准的房源交给信托公司，⑤⑧是信托公司向原房屋所有者签发受益凭证，⑨是指信托公司委托房地产公司代理廉租住房的出租业务，⑩将房屋租给低收入人群，⑪是指由廉租住房用户和政府部门公共承担廉租租金，⑫凭受益凭证获益。

4.运作程序

⑴由政府招标房地产开发商建设廉租住房，房地产开发商按照一定标准建设廉租住房；或者是直接有符合一定标准的房源，也可以加以利用。

⑵若是由开发商按照一定标准建设的廉租住房，在建设完成以后，由房地产信托收购廉租住房，房地产开发商获得约定利润后退出；符合一定标准的房源的房主也可以找到信托公司，交由房地产信托收购其住房。但是，无论是哪种情况，在房地产信托收购到住房以后，并不是直接向原所有权人支付现金，而是签发受益凭证。

⑶在拿到受益凭证以后，无论是开发商还是原房源拥有者，均可以在市场上出售受益凭证，获得可流通的资金，当然，也可以选择保留受益凭证。

⑷作为房地产信托机构，此时，可以将房产交由专门的房地产公司打理，租给符合要求的低收入居民。

⑸然后，低收入居民和政府共同支付的每月的租金可构成一个稳定的资金来源，受益凭证所有者可凭证受益。

⑹房地产信托持有廉租住房期间,由政府有关部门负责廉租住房的租赁、租金收取事宜并在租金不足以满足房地产信托约定投资收益时予以补足。

这种操作模式完全采取了市场化运作模式。其中,政府仅提供了政策支持和后续租金安排,并没有投入建设资金;房地产信托在长期内获得了稳定而有保障的租金收益;房地产开发商在获得正常利润后顺利退出,赢得了再发展的机遇。因此,这种模式是一种对政府、房地产信托、房地产开发商、房地产信托投资者以及急需廉租住房的中低收入者多赢的模式。通过分析房地产信托的业务模式和廉租住房的收益性质,我们认为,房地产信托是解决目前廉租住房资金难题的优选途径,并且,这一模式能创造出政府、房地产信托、开发商、投资者、急需廉租住房中低收入者等各方多赢的局面。

四、结语

综上所述，在我国发行廉租房信托基金，引进民间资金为廉租房建设融资是一条有效的途径， 能够在一定程度上缓解政府压力，推动廉租房体系的发展。但在我国目前的市场环境下将会受到法律、税收、会计等方面的限制，短期内要在中国本土建立廉租房REITs市场的设想是仍有诸多不足或障碍需要克服。这一设想最终能否付诸实践关键是能否从立法的角度予以推动。比如出台《产业投资基金法》、建立廉租房信托的受托人选任制度、廉租房信托资产登记备案制度、廉租房信托资产的受托人破产隔离制度等。有了这一系列的政策支持，廉租房信托基金在我国顺利试点并大范围发行将是指日可待的！（国策研究）查看