地产信托最严监管：穿透核查资金用途 信托资金用途监管要求是什么

本报记者 陈嘉玲 北京报道

9月4日，《中国经营报》记者独家报道，上海银保监局发文要求辖内信托机构报备新增房地产信托及通道业务。

紧接着，广东、北京、厦门、江苏等多个地区的信托公司内部人士亦向记者证实，其所在公司也已经收到了当地银保监局的窗口指导。

“大概半个月前，我们公司就接到了银保监局口头传达的指导。”一位南方某信托公司的内部人士透露，监管强调房地产信托业务资金用途按照“实质重于形式”穿透原则核查资金用途，不得直接或间接用于土地储备、房地产流贷等。

记者注意到，自2003年央行发文要求加强房地产信托业务管理以来，房地产信托的监管政策一直未停且一脉相承。同时，在2017年资产规模突破24万亿元的关口之时，信托业通道业务也迎来了疾风骤雨般的监管，2018年信托业规模下降3万多亿元。

上海严防“鼓肚子”

值得注意的是，上海银保监局文件提出要严防“鼓肚子”现象。

此前，银保监会要求各地银保监局信托监管处室“强化责任担当，做到精于监管、敢于监管”。

9月4日下午，一位接近上海银保监局的知情人士向本报记者确认，近期已向辖内信托公司下发了《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》（以下简称《报备通知》）。

公开信息显示，上海辖内的信托公司共有7家，分别是上海信托、华宝信托、中海信托、华澳信托、中泰信托、安信信托、爱建信托。其信托机构数量仅次于北京的11家，排在第二位。

据了解，为进一步落实银保监会信托部关于地产信托及通道业务规模“双压降”的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现“鼓肚子”现象，上海银保监局向辖内信托公司作出三项具体要求。

上海银保监局要求，9月起，信托机构定期在经营管理情况报告中新增房地产信托业务和通道业务的新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等事项。并且要做好房地产信托业务和通道业务规模额度管理，明确新增单笔房地产业务或通道业务对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响。监管部门还指出，严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。

此外，上海银保监局也为信托公司“出招”应对地产信托和通道信托的收缩，指出“适度开展体现信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但也要严格要求，做到稳健有序发展”。

值得注意的是，上海银保监局文件提出要严防“鼓肚子”现象。所谓的“鼓肚子”，据一位信托行业人士向记者解释：“现在是对于季末和月末余额有明确要求，就可能出现的月中有突破余额管控、到月末再压缩的问题，监管精神是要持续保持规模平稳压缩。”

上海银保监局这样的监管部署，正是对银保监会此前监管精神的落实。据了解，8月初，银保监会陆续下发了《进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》（银保监办便函[2023]957号）、《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函[2023]64号）（以下简称“64号文”），剑指去通道和严控房地产信托。

彼时，监管部门并没有将64号文直接下发至信托公司，而是要求各银保监局信托监管处室口头将多项监管旨意分批次传达给辖区信托公司，并做好持续督导工作，监管工作包括：按月监测业务规模、窗口指导常态化、及时采取监管约谈和现场检查等。

事实上，全国各地信托公司的一线监管正在不断压实。

本报记者此前采访了解到，北京辖内房地产信托业务事前报告

仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任

此外，监管部门还要求，各银保监局信托监管处室要将整治信托市场违法违规作为一项长期任

务持续推进，保持战略定力、巩固治理成果，实现彻底改观。

“今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。”银保监会有关部门负责人7月6日如是表示。

监管政策“接力”

自2003年央行下发《关于进一步加强房地产信托业务管理的通知》，对房地产信托业务的监管从未停止。

随着资管新规出台，破刚兑、去通道、严禁资金池、严控期限错配、限制嵌套，信托公司步入严监管时代已是定局。

记者注意到，就在资产规模突破24万亿元的关口，信托业开始遭遇监管的疾风骤雨。随着资管新规等各项监管政策持续推进，2018年信托业规模从年初的26万亿元降至22.7万亿元，减少3万多亿元，同比下降13.5%

信托通道业务的监管始于2017年。通道业务的兴起，源于银行规避资本、拨备、信贷额度等监管限制的诉求。2017年末，原银监会发布《关于规范银信类业务的通知》（即55号文），要求规范银信通道业务。2018年1月份召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出，要逐步压缩银信类通道业务。关于当时违规开展通道业务的整治要点，包括利用各类信托计划等，违规资金投向、资产分类、拨备计提、资本占用等监管规定，或将表内资产虚假出表等行为。

这一监管口径与2018年4月出台的资管新规基本一致，即消除多层嵌套和通道。直至2018年8月，银保监会信托监管部发布的《信托部关于加强规范资产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》，支持信托公司开展符合监管要求、资金投向实体经济的事务管理类信托业务，对于监管套利、隐匿风险的通道业务严厉打击。

相较于通道业务，房地产信托的监管则显得“悠久”。自2003年央行下发《关于进一步加强房地产信托业务管理的通知》，对房地产信托业务的监管从未停止。

原银监会2010年要求严查各信托公司的结构化房地产集合资金信托业务风险；2014年将房地产信托业务作为重点风险领域进行监控，并适时开展风险排查；2017年剑指“股+债”、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相规避监管要求，违规开展房地产信托业务。

今年以来，在一季度房地产信托规模快速增长、部分房企高价拍地成“地王”的背景下，监管部门多次下发文件，规范房地产信托业务。

5月份，银保监会的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），重申对房地产信托融资乱象的整治。7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，要求控制地产信托业务规模。8月初下发的64号文要求，坚持去通道目标不减、力度不减；加强房地产信托合规管理和风险控制，推动优化信托机构业务结构。

当时，根据银保监会公布的数据，截至2023年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。对此，银保监会有关部门负责人表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”

地产信托降温

受监管持续发力的影响，8月份房地产信托大幅“降温”。

事实上，房地产信托的监管基调一脉相承。一直以来，监管部门明确规定，房企信托贷款要符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。

在房地产信托业务方面，按月监测房地产信托业务变化情况，及时采取监管约谈、现场检查、暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

当前，在满足“432条件”的基础上，监管部门对房地产信托业务的放行标准还包括：项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权，不含50%）具有不低于房地产开发二级资质。不过，由于地产开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行，也就意味着，大量开发商仅有少量满足“432条件”的项目可以通过信托融资。

据了解，在64号文下发之时，监管部门还要求地方一线监管部门，“对于各类信托市场乱象要坚决打击”，“对于检查或调查中发现的各类违法违规行为将从重、从严、从快处理”，以及“要严肃市场纪律，灵活运用暂停部分或全部业务等监管措施，提高信托机构违法违规成本”。

据记者不完全统计，至少9家信托公司遭到监管处罚，合计罚没金额达1264.36万元，接近去年全年罚没金额，其中不少是涉及房地产信托。

与此同时，受监管持续发力的影响，8月份房地产信托大幅“降温”。用益信托最新数据显示，8月份68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品，较7月份的524只795.23亿元的规模，发行数量下降了46.4%，发行规模下降了近27%。

责任编辑：唐婧