比恒大还劲爆！欠下巨债，中国奥园老板回应：为了公平，都不还了.... 中国买美元债券有多少钱啊

来源|财务第一教室（id：cfoclass）综合自涛哥杂谈、私行智库、大江湖解局、注册会计师等

比恒大更劲爆的雷，炸了...

继恒大之后，这家同样在广州起家的房地产公司——中国奥园，也暴雷了。

比恒大更劲爆的是，作为曾年销1200亿的著名地产公司，奥园近日官宣将不会支付于2023年1月下旬起至2024年6月间到期的合计10.88亿美元巨债！消息一出，四海皆惊。

房企寒冬当下，偶现“债务违约”倒也情有可原，可中国奥园，却属实让大家开了眼，打脸的是，就在上个月，奥园创始人还言之凿凿称绝不躺平。

中国奥园神坛跌落的真相究竟是什么？透过财务的视角，我们一起来看！

中国奥园宣告暴雷

“欠下的钱暂时都不还了”

“欠钱的，就是大爷！”、“我凭本事借的钱，为什么要还？”

这些网络上让人忍俊不禁的段子，在现实生活中真实上演了。

1月19日，总部位于广州，在香港上市，年销售额1200亿的知名房企中国奥园，公开表示：不兑付即将到期的6.88亿美元债务和利息，不支付2023年和2024年到期的4亿美元债务的利息。

奥园不仅不还这10.88亿美元债，其他境外金融负债，都会发生违约。

欠债不还的理由，奥园在公告还给出了充分的理由：

出于流动性考虑及对所有债权人公平性原则，奥园未来将会全盘整合境外债务，目前相关评估以及尽调进展顺利，积极推进债务重组，同时积极展开引入战投工作。

意思就是说：我手头上的资金不够，还了海外债权人的美元债务，就无法还国内债权的债务，这样对国内债权人就不公平。为了对所有债权人公平，索性都不还了，进行债务重组。

在公告中，中国奥园表示，其正与顾问(包括法律、财务及其他顾问)通力合作，评估它的资本架构、流动性，及进行尽职调查。

“本公司已特别委聘独立财务顾问专家对本集团的营运情况进行深入的尽职调查，以评估集团目前的流动性及现金流情况。评估及尽职调查的主要目的是为制定最佳重组方案提供基础，务求根据债权人及其他持份者于本集团资本架构内的位置进行公平对待。”中国奥园强调。

而在经营面上，受到流动性紧张的影响，中国奥园业绩已经持续低迷。公告显示，截至2023年12月31日，中国奥园录得未经审核物业合同销售金额约人民币1210.3 亿元，同比下跌约9.0%。“市场持续低迷，打击消费者信心，令本集团难以按合理条款变现存货及出售资产。”中国奥园称。

暴雷始末：现金流＜负债

有息负债高达1121亿元

奥园走到这一步，早有迹可循：

2023年3月，奥园就开始了业务收缩，将原先的四级管控优化成三级管控，即“集团总部-区域-城市公司”。

7月开始，中国奥园的股价就接连下挫，似乎败象已定。

10月，陆续有多家机构对奥园的信用状况进行了预警。

11月12日，中国奥园6590万元信托贷款违约，至此奥园已深陷债务挤兑危机，后院起火；

11月26日，中国奥园突然解散公司旗下全部大区，大批员工离职；

60亿理财“暴雷”

12月2日，中国奥园官宣60亿理财“暴雷”，无法按时兑现，受牵连投资人高达1500个，这其中，近半数为奥园员工及家属，人均近400万的“血汗钱”眼看就血本无归了！

无巧不成书，为了尽快兑现，或平息风险，奥园给出了2套补救方案。

第一套是现金分期，你没看错，一分就是24期，意味着投资人要2024年才能拿完，你是投资人，敢应允这种不确定性远大于确定性的高风险方案吗？

另一套方案也不陌生，即中国奥园拿出旗下总货值不低于90亿的房屋、公寓、写字楼、甚至停车位等，折价还款，实物抵现，堪称中国恒大“翻版”，有网友吐槽“这年头买地产理财，最后都成了房东了”。

中国奥园的半年报显示，2023年H1，中国奥园总资产3161.55亿元，总负债2628亿元，其中银行和优先票据及公司债券等合计1113亿元，中国奥园资产负债率达到78.5，已踩黄线。

截至上半年底，中国奥园现金及银行存款约606亿，理论上可覆盖一年内到期的和517亿债务总额，不过，考虑到运营周转和人力成本，债都还了，相当于奥园整个现金流就断了，这也是万万行不通的。

截至2023年1月20日，奥园未偿美元债务总额高达32亿美元。

更关键的是，后续