中国REITs的“税收优惠”及解决方案

但这个理论不适用于所得税。基础设施财产权虽然在法律上很多没有明确的权属，但在会计上，仍是做为无形资产或金融资产入账的，《企业会计准则解释第2号》规定企业采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施建设业务，项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司的，应当在确认收入的同时确认金融资产；合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。

如果企业确定属于会计上的资产，转让后就应该确定转让的损益，如果有收益或溢价，就应该缴纳所得税。但如果转让没有溢价，当然不需要缴纳所得税。如果拟REITS的基础资产经评估后的转让价格并不高于其投资额，就没有所得税。反之，如果按现金流折现的评估方法，某项基础设施预期的现金流非常高，折现后仍远远高于其投资额（即会计上的原始取得成本），那高出部分的所得税就需要解决，否则可能影响REITS的实施。

关于资产转让税务的处理方法之一是采取资产整体划转的方式进行。

按《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定，除以土地使用权投资于房地产开发企业用于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税外，其他情形不征土地增值税。因此，居民企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税。但在资产收购过程中，不属于投资方式，可能需要缴纳土地增值税，或者在收购中具体改为两步进行，即先以土地使用权出资到新成立的项目公司，再进行股权的收购。但基础设施中很多土地是划拨的，不需要进行转让，也不必缴土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第六条的规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。在REITs取得基础设施财产权的过程中，不属于同一投资主体所属企业间的土地、房产划转，不属于免税的范围。但如果没有发生土地使用权的转让，则不需要缴纳契税，如果房屋在总的资产额中占比较小，也可以减少契税的负担。

《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》财税[2003]183号规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。同时也规定了其他一些免征印花税的情形，但如果是纯粹的资产转让，不符合免征印花税的条件。

《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转完成日起连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动（生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等），且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以享受递延纳税待遇。在REITs设计的由资产支持证券收购（可能是由管理资产支持证券的证券公司作为收购主体）基础设施资产，不属于上述情形。

总之，采用资产整体划转的方式进行资产转让，按目前的税收政策，可以免缴增值税，其他土地增值税、契税、印花税还需要缴纳，除非占比较少才可以减轻税负。如果转让方有所得，仍要缴纳所得税。

在基础设施项目中，由于很多财产没有确定可以归属于企业，因此也不存在财产转移的问题，就不需要缴税。但如果是房地产信托投资基金，就可能产生较多的税费负担。另一方面，基础设施关于国计民生，也不可能出现太高的收益，所以它的转让应该不会有太多的溢价；如果的确出现了高溢价项目，所得税税负只能由交易的双方进行处理了。

注2：没有财产权的转让，也就不存在国有资产法律上的转让，所以也不适用国有资产公开转让的规定，这个问题将另行撰文。

2、项目公司股权转让中的税收问题

收购项目公司股权中的税负相对较少，公司股权转让，不属于增值税、土地增值税、契税的征税范围。在股权转让中，在符合条件的情况下，可以适用特殊税务重组的政策。相关的规定有《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号、《企业重组业务企业所得税管理办法 国家税务总局公告》2010年第4号、 《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》国家税务总局公告2015年第48号、《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税[2014]109号、《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税[2014]116号、《国家税务总局关于资产《股权）划转企业所得税征管问题的公告》国家税务总局公告2015年第40号。

如在59号文中规定股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%【109号文调整为“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%”】，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，同时具有合理商业目的、企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动的，可以选择按以下规定处理：1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

但在《通知》中要求资产支持证券持有项目公司100%的股权，那就无法适用企业重组特殊纳税处理的规定。因此，我们建议，在中国REITs的架构中，不要要求资产支持证券持有项目公司全部股权或完全所有权，可以要求资产支持证券对项目公司具有完全的控制权，对控制权可以规定如持有80%以上股权（即将在公募基金层面持有20%下移到项目公司股权层面），在股东会、董事会中具有决策权，对风险和收益具有决定性的影响等，以在资产或股权转让中为税收安排留下空间。

注3： 在其他的企业重组特殊纳税处理的规定中，适用的条件各不相同，但均有递延纳税待遇的规定。如有59号文中规定：资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%【109号文调整为“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%”】，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

注4： 在一些地方出现过对以股权形式转让房地产项目征税的规定，并不是普遍性的。但我国税收政策各地在实施中确有差异，对于不同的地方的税收规定需要逐一了解。

3、特许经营权转让中的税收问题

特许经营权的税收问题其实是个法律问题，特许经营权并不是一项民事权利，而是按照《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（六部委25号令）授权的一项行政许可权，是一项行政权利；基于特许经营的基础设施提供服务是服务合同，产生的收费是民事权利，权利关系见下图：

特许经营权既然是行政权利，其实它并不能“转让”，只是政府主管部门授予特许经营者进行经营。它的“转移”实质上“重新”的行政授权行为，并非民事权利的转移，因此不存在征税的问题。

当然，基于与政府的特许经营合同，特许经营权进行了基础设施的建造，并进行了会计上的记账。但会计上的入账，并不形成法律上的财产权。按《企业会计准则解释第2号》，BOT形成的资产可能列为金融资产或无形资产，但《会计准则》的“资产”是指：“企业过去的交易或者事项形成的、业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、由企业建造行为或其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。”但这里的“资产”是因购买、建造而形成的，而不是政府“授予”的特许经营权。所以特许经营权不仅不是法律上的财产权，也不是会计上的“资产”，它的转让就是重新授予的行政行为，不是征税的对象。而建造形成的财产的转让，适用