房地产融资方式（接地气儿版）

企业要发展就离不开资金，资金从哪来呢？除了自有资金，剩下的要么上市卖股票，要么找银行借贷，要么融资！一般来说，对房地产开发的资金来源方式有不同的分类方法，比较流行的方法是以自有资金、贷款、标准化融资和非标融资进行分类的。考虑到有很多为对金融不太了解的理工科同志，故而我们将详细罗列多达16种搞钱的办法，并尽量通俗易懂的解释以供大家参考。

16种办法如下：1.自筹资金2.预收房款3.建设单位垫资4.银行贷款5.开发商贴息贷款6.联合开发7. 售后回买及回租8.上市融资9.资产证券化10.海外融资11.融资租赁12.非上市增资扩股13.夹层融资14.债券融资15.项目融资16.房地产信托

下面，我们来看一看这些搞钱方式到底是个啥。

1.自筹资金

顾名思义啦，就是在报告期内房企筹集的用来搞项目建设和购置的钱，包括自有资金、股东投入资金和借入资金。房企除了自有资金投入外，他们发行信用债和资产证券化产品也算是自筹资金。同时呢，债权型的房地产信托计入国内贷款，而股权型房地产信托计入自筹资金。

这样搞到的钱开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。而且，121号文件说了，自有资金比例必须超过30%。咱们全国房地产企业的数量很多，但有规模和有实力的企业却不多，随着投资规模的增加，慢慢的实力不足的中小房地产商就没人带着玩就出局了。

2.预收房款

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

这里再给大家说一下“五证”，很多人也说“四证”，即房地产开发项目四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证)，再加上同时在国土局办理的“预售证”。

3建设单位垫资

这个有两种哈，一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

所以这个方法大家知道就行了，我们这样搞很容易出问题。

4银行贷款

这个实在没啥说的，大家都明白。

5开发商贴息贷款

开发商贴息委托贷款就是说由房地产开发商提供一笔资金给委托的商业银行，然后商业银行给买房的人发放委托贷款，并把开发商之前给的那笔钱作为补贴，补贴一定期限的利息。其实本质是一种“卖方信贷”。

对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。

同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

6.联合开发

也叫合作开发，有的是A企出地B企出钱，有的是两家一起出钱，还有一种叫项目代建，简单的说就是A有土地，有钱，没有开发能力，B是成熟的开发企业，于是A找到B谈合作，由A出土地，出开发费用，B负责输出品牌、管理团队、技术等来进行项目施工开发、推广销售，然后收取一定比例的代建费用（管理费）,目前市场的代建费率一般在3%-6%之间。

这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。

因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。

开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

7. 售后回买及回租

开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。

这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。

这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。

售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。

整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场。

8.上市融资

就是去卖股票。这里有两个词再说一下，一个是IPO，就是首次公开募股(Initial Public Offerings)，指一家企业第一次将它的股份向公众出售。另一个词是上市，很多人经常认为IPO就是上市。其实严格意义上说，IPO只是股票发行，和上市是两个环节。即IPO在先，上市在后。IPO和上市是并存的关系，企业在公开发行之后一般都会上市。

9.资产证券化

其实不论是股票还是借贷都比较好理解，唯独融资，会分很多种类。先说说资产证券化，也就是我们经常听到的ABS，这里的ABS可不是汽车的那个防抱死制动系统，而是一种融资模式，也就是资产证券化了。

比如，楼下张大爷开了个煎饼摊，每天能有五百块现金流入。张大爷看生意不错，想再买个小面包车进货，把生意做大。买面包车需要七万块钱，找银行借吧，银行嫌张大爷一个老头没什么值钱的东西抵押，怕他跑路，而且这么小额的贷款没什么搞头，不愿贷款。

隔壁老王看张大爷发愁，就想了个办法：你看，你现在一天能有五百块流入，一个月的现金流就是一万五。要不这样吧，我明天就掏给你七万块，未来五个月的赚的钱就直接打我卡上，也即是说现金流就归我了。

其实老王自己也没钱，但他找到了李二叔宋三婶，说我找了个好项目，你们来投资，只要一次性把钱投给我，每个月都能返本金和利息。邻里们有些担心，说你又不是开银行的，怎么能保证按时还钱？老王说，别担心，张大爷每个月赚的钱都会给我，再说了，张大爷儿子在城里打工，每个月都往家里寄钱，就算张大爷赖账大不了找他儿子要啊！

有人知道这个收益是要靠张大爷卖煎饼赚出来的，问万一煎饼不赚钱了咋办，张大爷自己出来说话了，你们投资的保证书啊，我也签一张，投资一万块，要是赔钱了，先从我这赔，优先保证还上你们的钱！

老王筹到了钱，给左邻右舍都写好了按月付收益的保证书。张大爷接过钱，高兴地买车去了，生意一天天红火下去，赚到的钱每月打给老王，老王又把钱转给拿了保证书的人，当然自己也雁过拔毛留了一小点。

这里煎饼摊产生的现金流，就是基础资产。

老王写的保证书，就是资产支持证券。

万一张大爷赖账，他儿子拿自己的钱出来抵债，叫外部增信。

张大爷自己也投一万块，煎饼不赚钱的话先从那一万块里亏，也就是自己持有了劣后级，其他投资者持有的是优先级，这一过程叫内部增信。

老王干的活，看着好像是空手套白狼一样，其实就是投行。

邻里们知道只要拿着保证书就可以每月收到钱，于是手头紧的时候就把保证书卖出去抵钱，这样一来证券就交易起来了。

大抵如此。

那么，这个玩法会不会出问题呢？假如，村头赵大麻子看乡亲们买卖保证书不亦乐乎，想到个主意：既然拿着保证书就可以每月收到钱，要不然我再搞点钱来买点保证书，再拿到别的村，给他们说这东西拿着能挣钱，保准能卖出去。

赵大麻子自己没什么钱，于是他也想办法动员乡亲们给自己投资。赵大麻子说，我这里有个好项目，我要去隔壁村卖老王印的保证书，大家来捧个场，赚钱了我每月给你们收益。

看到这里是不是觉得很熟悉？这里能赚钱的保证书，其实和之前能赚钱的煎饼摊一样，也是”基础资产“，都能产生现金流。

摊煎饼产生的现金流，成为了持有老王保证书的收益，而去隔壁村卖老王保证书收益带来的现金流，又成了赵大麻子保证书的收益。

然后还可以继续一层一层往上套。

有一天，城管来了，把张大爷的煎饼摊砸了，张大爷的儿子在城里醉驾被抓进监狱了，没有现金流了，老王印的保证书成为废纸，没有收益了，于是赵大麻子印的保证书也成了废纸。

这些废纸，就是08年压垮雷曼兄弟的”衍生品“

这个平静的小县城，就这样发生了由一个城管引发的金融危机。

10.海外融资

就是从国外搞钱，包括国际债券融资，国际股票融资，海外投资基金融资，外国政府贷款，金融组织贷款等。

在经历了9、10月相对沉寂后，近期土地市场再度升温。11月以来，房企海外融资规模达到55亿美元，维持年内高位。从融资利率看，近期发布海外融资的房企利率整体较高，部分房企融资利率攀升至15%左右。

海外融资特点，风险大，变化快，利率高。不到迫不得已谁会选择这个方式呢？

11.融资租赁

通俗的解释：借鸡生蛋，卖蛋还租，租清得鸡。

你想买只鸡，但是没有足够的钱，只能付一小部分钱，别人帮你付剩余的大部分。别人约定鸡的所有权暂时是属于他的，但鸡的使用权归你，算是租借给你用。当你用卖蛋的钱还清别人的租金后，可以向对方要求把鸡买下来，同时得到鸡的所有权。

再简单一点：

A：想用机器，没钱买。B：有钱，想赚钱。然后，B买来机器租给A。

现在我们就是A。

懂了它的原理，再说说给钱的机构。融资租赁公司主要包括以下三类：

（一）由银监会（继承中国人民银行）审批和监管的金融租赁公司；

（二）由商务部和国家税务总局联合试点的内资试点的融资租赁公司；

（三）由商务部（继承外经贸部）审批和监管的外商投资的融资租赁公司。

12.非上市增资扩股

想知道非上市增资扩股，那么我们首先要了解增资扩股是什么，增资扩股，就是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。 对于有限责任公司来说，增资扩股一般指企业增加注册资本，增加的部分由新股东认购或新股东与老股东共同认购，企业的经济实力增强，并可以用增加的注册资本，投资于必要的项目。

现在我们再往前面加个“非上市”，举个例子：2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

非上市公司增资扩股只要股东同意且有人愿意出资就可以了，增资价格、数量什么的几乎没有外部审批程序。拿着股东大会决议、公司章程和验资报告等资料去工商局办理变更登记就可以了；上市公司的增资扩股采取内源方式，用公司的未分配利润、资本公积转增股本，都需要对外公告和股东大会批准。上市公司的股东大会召开是比非上市公司麻烦很多的，因为有无数股东。

13.夹层融资

这个东西直接其实就是介于债券和股权的一种融资方式。一般来说，在一项典型的夹层融资案例中，资金的来源结构包括三部分：

1.购买价格的10%由管理层团队提供，这部分资金形成了并购完成后重组企业的股本资本；

2.购买价格的50%~60%由银行贷款提供，这部分资金形成了高级债权，由企业资产作抵押，一般是由多家银行组成的银团贷款；

3.30%~40%的购买资金由夹层基金提供。

例如，老张的煎饼摊现在需要100万搞个煎饼店出来，他自己有10万块钱，还需要90万，就去找银行，但是银行只能贷款给他50万。隔壁老王听说了以后找到老张，说我能拿40万。然后老张的煎饼店就这么开起来了，两年后老张就回本了，还了银行60万贷款，老王的利息高一点，还了老王56万。

老王借给老张的钱，就是所谓的“夹层融资”。

14.债券融资

还记得我们上面说的资产证券化（ABS）嘛？其实ABS也是一种债券。两者都是以现金流还款。债券是基于发债主体的信誉度作为你购买债券的基础。资产证券化是基于证券化资产的优质程度、现金流稳定性作为你购买资产证券化的基础，但现阶段资产证券化对发行主体的信用评级会考虑。当然，现在各种金融创新的环境下，两者之间的界限正在日益模糊。

15.项目融资

所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

16.房地产信托

终于到了我们最最重要的地方了，这里的房地产信托我将详细说明。

房地产信托我分了三类，前两类是较为常规的信托方式，即股权型房地产信托和债券型房地产信托。第三类就是我们今后要打交道的REITs——不动产投资信托基金。

先来看看股权型房地产信托。

现在我们想在A镇盖一栋房子要花1000万，但是我们钱不太够我们只有400万，还缺600万，怎么办呢？这时候一家信托公司知道这件事了就来找我们，说他们可以给我们600万的信托基金，条件是要我们60%的股权作为质押，未来的几年里，我们要按照股权溢价慢慢把这60%的股权再买回来。我们一盘算这方案行啊，于是就签了股权收购合同，拿到了收购资金去盖楼了。

这就是股权型房地产信托。

我们再来看看债券型房地产信托是什么：

A镇的楼我们终于盖起来了，可现在呢我们又想在B镇再来一栋，老问题，还是钱不够，再搞一栋又得1000万，我们还是只400万，又缺600万，怎么办呢？这时候另一家信托公司知道这件事了就来找我们，说他们可以给我们600万，不过条件和不太一样。要我们A镇的楼或者现在的土地使用权作为担保，未来的几年里，我们要还利息，等信托计划到期时，把这按600万一次性还清。我们一盘算这方案也行啊，就签了贷款合同，拿到了贷款去B镇盖楼了。

信托公司的600万是从哪来的呢？其实就是很多很多老百姓了，他们想把闲钱做做投资，但是大的投资做不了，就委托一家信托公司帮他们去投资，以获得收益。

最后，我们来说一下REITs，房地产投资信托基金，其实也是一种信托基金，从上文我们知道，想通过信托拿到资金，可以出债券，可以出股权，这些都是可以变成钱的东西。那么，未来的现金流同样也是钱，作为我们城市运营商，未来的物业收入、仓储收入等等配套设施收入都是现金流。

REITs机构也正是看到了这一点，现在就可以和我们商量了：听说你们还要搞一个高品质科创空间？能赚不少钱吧？ 我们一听那肯定来兴趣啊，就说是啊，将来那里高科技企业都过来呢，我们每年光是收租就不少赚呢，不过嘛，现在缺点资金搞建设。 REITs说缺钱好办啊，我有啊，不过你未来的物业什么的我都包了。 我们等的就是这句话，得嘞，签字，掏钱！

下面这张图可能更好理解。

以上就是我们总结出的不同的融资方法，当然，细分起来搞钱的方法千变万化，也更加专业和复杂，上述内容只是为了让大家有个大概的了解，真正到了实际操作环节就会变得不这么简单了。但是万变不离其宗，只看我们怎么去运用自身资源。