王甲同：发改委公募REITs“958”号文，释放了哪些信号？
文/新浪财经意见领袖专栏作家 王甲同
2023年7月2日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2023]958号，以下简称958号文），业内称为国家对基础设施公募REITs的支持政策升级。自2023年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施公募REITs试点工作以来，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资[2023]586号，以下简称586号文），明确了公募REITs试点支持区域、资产范围等。证监会、交易所等监管机构围绕公募REITs先后制定了总体指引、基金业务办法、审核关注点、发售规则、尽调和运作操作等一系列制度规则，搭建了比较完整的制度支撑体系。首批9单基础设施公募REITs产品也于2023年6月21日发行上市，受到市场各界高度关注，目前运行平稳。在首批产品上市后不久，发改委又发布958号文，进一步推动公募REITs发展。相比较之前发布的586号文，本次958号文释放哪些信号？
一、公募REITs试点区域扩大至全国
原586号文规定，首批公募REITs聚焦重点区域，优先支持“京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带、雄安新区、海南自贸区和国家级新区、经济技术开发区”。
本次958号文将试点区域扩大到全国范围，即全国各地符合条件的项目均可申报。同时发布了重点支持区域，除了原586号文规定的重点区域外，还增加了“黄河流域生态保护和高质量发展区域”，该区域涉及的省份涵盖青海、甘肃、宁夏、陕西、内蒙古、山西、河南、四川、山东等9省区域，重点支持区域进一步扩大。
二、公募REITs试点行业范围扩大，细分行业项目增加
原586号文规定的试点行业范围以项目类别区分，包括仓储物流项目、交通运输项目、水电气热项目、危废处理项目、数据中心等7种类型的项目。
本次958号文对试点行业进行了归纳分类，将细分项目类别包含在大类行业中，分列如下9大类行业：1．交通基础设施；2．能源基础设施；3．市政基础设施；4．生态环保基础设施；5．仓储物流基础设施；6．园区基础设施；7．新型基础设施；8．保障性租赁住房；9．探索试点行业。
与586号文对比，958号文除了将原规定的试点项目类别纳入行业类别，还增加了试点行业范围，并细化了其中的项目类别。
（一）增加的行业范围
1．能源基础设施：包括风电、光伏发电、水力发电、天燃气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。
2．保障性租赁住房：包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房。
3．探索试点行业：包括两类，一是具有供水、发电等功能的水利设施；二是自然文化遗产、国家级AAAAA旅游景区。
（二）增加细分行业项目
除了增加试点大类行业范围外，还对其中一些细分行业项目进行了规定，其中代表性有：
1．充电基础设施项目：本次将充电桩等充电基础设施项目纳入REITs范围，旨在支持新能源汽车行业发展。
2．停车场项目：在市政基础设施大类中特别规定了停车场项目，旨在盘活停车场资产，引导社会资金投入停车场建设，解决停车难等城市问题。
3．租赁住房项目：限定为直辖市及人口净流入的大城市的保障性租赁租房，旨在搭建大城市保障性租赁住房的资产盘活渠道。
4．景区项目：包括文化遗产和AAAAA级国家景区项目。因该类资产存在产权不明晰、收支两条线、具有区域特定性等问题，因此本次将该类资产作为探索试点范围。
三、基础资产要求更加细化
958号文对公募REITs底层资产的要求更加细化。
（一）资产规模要求提高
根据国家发改委于2023年9月8日发布的《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》（以下简称《试点项目通知》）规定，首批公募REITs试点项目底层资产规模原则上应大于5亿元。而958号文规定，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。将首发REITs项目规模要求由5亿元提高到10亿元。
（二）资产转让条件细化
基础资产对应的土地合规性更加明确。原586号文中对基础设施项目权属问题进行了诸如“基础设施项目权属清晰、资产范围明确；发起人依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权；相关股东已经协商一致同意转让”的概括性规定，《试点项目通知》中对非特许经营权和PPP类项目中划拨方式取得土地、解除资产转让限定条件等作了规定。
本次958号文对非PPP（含特许经营权）类项目、PPP类项目转让土地使用权事项的合规性进行了公开明确，并对划拨方式和协议转让方式取得土地使用权的项目，分别明确前置审批事项。同时，对不拥有土地使用权的项目，也要求提供证明材料说明项目使用的合理性及合规性。此外还对基础设施项目的可转让性进行了合规性要求。
（三）项目运营和现金流要求细化
按照586号文的规定，申报做公募REITS的项目，运营时间原则上不低于3年；按照《试点项目通知》，申报项目原则上应于2018年3月31日前开始运营。对于优质项目，运营时间可以适当放宽。本次958号文在延续586号文关于“原则上3年”的要求外，对已能够实现长期稳定收益的项目，规定“可以适当降低运营年限要求”，对运营时间进行了宽限。
关于项目的现金流分散度方面，586号文规定“现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。”958号文在延续586号文规定的基础上，对现金流来源做了进一步明确，规定“直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健”。958号文中明确了“间接穿透”和“现金流提供方较少”条件的项目，亦可申报REITs。
四、鼓励REITs扩募意图明显
586号文中，对于发起人的扩募能力没有要求。《试点项目通知》中，也规定对于“持有或运营的同类资产数量较多、运营管理经验丰富”的发行人，在发行REITs后可以进行扩募。本次958号文，对发起人的扩募能力进行量化要求，规定“发起人具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按照有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施资产规模的2倍”。鉴于958号文对首次发行基础设施REITs项目规模要求不低于10亿元，因此对发起人扩募能力要求为不低于20亿元。由此可以看出，发改委鼓励资产储备丰富、体量较大的发起人拿出优质资产进行REITs，并鼓励后续将资产装入REITs进行扩募操作。
五、958号文的积极影响
（一）试点范围扩大，鼓励全国范围优质项目进行REITs
本次958号文出台，是在公募REITs法律框架体系搭建完成，首批试点9单公募REITs项目公开上市发行后，结合之前586号文的规定和要求的基础上，对公募REITs进行的进一步推进。今年3月份召开的两会，已把基础设施公募REITs发展列入“十四五规划”，可见从国家战略层面，已把REITs作为基础设施领域有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环的措施和工具。958号文将公募REITs试点范围由之前的局部扩大至全国范围，鼓励全国范围内拥有优质基础设施项目的企业通过REITs盘活资产，鼓励募集资金进行再投资，形成基础设施领域投融资的良性循环。
（二）重点支持清洁能源、租赁住房、旅游等基础设施领域
本次958号文，新增清洁能源基础设施、保障性租赁住房、旅游等行业领域。其中，新增清洁能源类，旨在助力盘活存量风电、光伏、水电等清洁能源项目，调动社会资金投资这一领域的积极性，对如期实现“碳中和”“碳达峰”目标提供支撑。新增租赁住房类，旨在以人口流入多、房价高的大城市为重点，以提供退出渠道为支撑点，引导
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