住宅销售价格指数（HPI）是如何编制的 外汇涨跌幅度公式计算

         为全面了解和掌握相关城市住宅销售价格的变动情况，满足国家宏观调控房地产市场需求，国家统计局编制并对外发布 70 个大中城市住宅销售价格指数（HPI），HPI 通过指数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

         一、住宅销售价格指数（HPI）的基本概念

         住宅销售价格指数（Housing Price Index, 简称 HPI），是反映住宅销售价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。目前，HPI 包括新建商品住宅和二手住宅销售价格指数编制工作，报告期为月度。

         二、HPI 的主要作用

         HPI 是我国价格统计指标体系的重要组成部分，该指数有以下主要作用：

         （一）各级宏观经济管理部门根据本地房地产价格涨跌幅度，开展分析和决策，适时对房地产价格宏观调控，引导和促进房地产市场平稳健康发展。

         （二）通过房地产价格指数的信息发布，使社会各界对房地产价格的涨跌情况做到心中有数，为房地产交易提供依据。

         （三）用于国民经济核算，使用房地产价格指数对相关行业的指标进行缩减。

         从 70 个大中城市住宅销售价格指数中，抽出 15 个城市举例，以图表的方式可清晰展示 2023 年 8 月份 15 个城市的房价变动情况。表 1 显示，北京市 2023 年8 月新建商品住宅销售价格环比指数为 100.6%，说明价格比 7 月上涨 0.6%；北京市 2023 年 8 月二手住宅销售价格同比指数为 103.6%，说明二手住宅销售价格比2023 年 8 月上涨 3.6%。

         三、编制 HPI 的基本情况

         HPI 由国家统计局组织直属调查队在各城市开展基础数据调查搜集工作，各城市的 HPI 由国家统计局编制发布。

         （一）调查城市和范围。

         调查范围为 70 个大中城市的市辖区，不包括县。调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共 35 个），以及其他35 个城市。

         （二）住宅销售价格调查的分类。

         按照房屋交易属性，目前我国住宅销售价格调查分为新建住宅和二手住宅两大类。在新建住宅类和二手住宅类下面，又都设立了 90 平方米及以下、90—144 平方米、144 平方米以上三个基本分类。

         （三）选择二手住宅销售价格调查单位。

         二手住宅销售价格调查单位为房地产经纪机构。为保证指数的科学性，调查资料的可靠性和连续性，选择的房地产经纪机构要有较强的代表性，规模大、实力强、经营状况稳定，并尽量兼顾内资、港澳台商投资等不同注册类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的 75％以上。

         （四）HPI 权数的确定。

         HPI 的权数，是指某类住宅销售面积（金额）占全体住宅销售总面积（金额） 的比重。住宅销售价格指数权数的确定依据是网签数据和典行调查资料相结合。

         2016 年至 2023 年，编制以 2015 年为基期的定基指数，权数使用的是 2015 年各类住宅销售面积（金额）占比。

         （五）住宅销售价格的数据来源。

         新建住宅销售价格基础数据来源：各城市房地产管理部门的网签数据。

         二手住宅销售价格调查，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

住宅销售价格指数生成流程图

         四、HPI 的计算方法

         住宅销售价格指数的计算，包括新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。

         （一）新建商品住宅销售价格指数的计算方法。

         1.计算各城市基本分类月环比价格指数。具体计算过程：

        （1）销售金额除以销售面积计算出各项目各基本分类（90 平方米及以下、90—144 平方米、144 平方米以上商品住宅）本月及上月平均价格。

        （2）计算各项目各基本分类月环比价格指数。

         ①连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算方法。

         连续性销售项目是指，该项目本月和上月对应分类都有成交记录；新开项目是指，该项目本月第一次进入市场销售。

         其中：为第 i 个项目第 j 基本分类 t-1 期（上月）平均价格（对于新开项目则为增补的平均价格），为 t 期（本月）平均价格。

         ② 间断性销售项目环比价格指数的计算方法。

         间断性销售项目是指，该项目当月有交易，对应分类上月没有交易，而在上月之前的两个月曾经有交易的项目。对于该类项目，依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格，再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数：

         其中：表示第 i 个项目第 j 基本分类 t 期（本月）平均价格，表示距离本月最近的对应基本分类平均价格，n 为距离本月的月份个数。

        （ 3）计算全市基本分类月环比价格指数 :

         其中：为第 i 个项目第 j 基本分类环比价格指数，为第 i 个项目第 j 基本分类 t 期（本月）权数，n 为该基本分类中包含项目的个数。

         （二）二手住宅销售价格指数的计算方法。

         1.计算各城市基本分类月环比价格指数。

         （1）计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数。 各基本分类中各个统计单位（本月）均价除以（上月）均价。

         （2）计算全市基本分类环比价格指数。计算方法与（一）新建商品住宅计算方法 1.（3）相同。

         （三）通过链式拉氏公式，将基本分类的环比价格指数汇总为各城市总指数和定基指数，并推算同比等其他指数，新建住宅和二手住宅计算方法相同。（计算公式参见前文 CPI 的计算部分）

 

         （撰稿：刘建伟 韩淑颋）