大白话版：什么是“前置/后置”抵押 什么叫房产信托公司

那为什么不等土地抵押办下来再来融资呢？因为急着用钱啊。一般来说，取得土地证就能办理土地抵押，但是从“招拍挂中标”到“取得土地证”之间，可谓长路漫漫。

一般来说，中标之后，先要缴纳土地出让金，签署《土地出让合同》；很多公司中标后就没钱交这个土地出让金，那这时候融资，只能签后置抵押：

即使缴纳了土地出让金，还要经过一系列常规审批流程后，才能拿到土地证。但是如果牵扯到和地方部门的纠纷，或者地方部门内部协调出了问题，可能土地证又会卡一段时间：

显然 ，这些时间点去做抵押融资，土地证没到手，只能做后置抵押了。

后置抵押有哪些风险

对融资方来说，后置抵押能够在项目比较前期的阶段就借到钱，用别人的钱买自己的地，压力自然小得多。

但是，对投资者来说，后置抵押是一个“还没办”的抵押，自然就有了风险。从拍地到缴纳土地环节，可能因为政策变化，或者小地产公司因资金计划调整逾期不缴，这都意味着抵押无法落实。

之前也发生过这种情况。有私募基金在合同中写的清清楚楚要办抵押，结果融资方拿到钱办好证后转手把地抵押给了别人……项目出了问题后，投资者才发现这个抵押根本没办，抵押借款沦为信用借款，自然是一团乱麻。

为了规避这个问题，作为持牌金融机构的信托公司，自然要规范很多。通常会在合同中做两个主要约定：

一是规定这块“待抵押”的土地不能抵押给别人；

二是万一这个土地证迟迟办不下来（例如3个月内），项目就提前结束。

但是，这个约定毕竟是“事后”的，因为钱都放出去了，真的遇上极端风险，就极为考验信托公司风险管控能力了。并且近两年部分信托公司屡屡出现道德风险问题，也给我们敲了警钟。

所以对于投资者来说，在交易对手和其他要素差不多的情况下，有前置尽量不选后置；但是有时候碰不到合适的，那么在选择后置抵押项目时，就尤其要关注这个抵押的办理时间和办理条件。另外后置抵押的交易对手，最好是50强以内的地产企业。

同时，也要更看重抵押之外的风控，例如项目还款来源如何保障，担保方实力评估等，不建议只盯着抵押物。

虽然现在大家一直提倡“买了就忘”，但对于后置抵押这种“待定事项”的来说，有必要保持跟进，抵押切实办理下来才能真正安心。查看