提前还贷真的不合适吗？ 信托资金有风险吗安全吗现在还有吗知乎

好多答案太业余了，我做个小科普。

房贷的等额本息（或等额本金）的还款方式，为什么前期大部分是利息，小部分是本金？银行是不是坑我？

最有趣的是，有个回答写到，“因为5.88%的房贷第一年里，1万元本金，有高达6万元利息。利息与本金的比例是600%，你的20%的收益还不够塞牙缝的！”

这居然是个高赞回答，这种对于信贷原理一窍不通的说法正好煽动了老百姓的情绪——“银行凭什么先收我利息，再收我本金！”

事实是，这个回答里有个前提，答主故意或真的漏了写，就是“你欠银行的本金是100万元，不是1万元”。

如果你欠银行房贷1万元，银行问你收了6万利息和1万本金，赶紧拨打银保监会投诉电话，准备起诉流程，社会主义国家还有600%的高利贷？！

但你如果欠银行的房贷是100万元，利率5.88%（我们按6计算），银行当年问你收了6万利息+1万本金，怎么了，银行算错了吗？100×6%不等于6吗？

就是这么一个再简单不过的道理，本金×年利率=当年利息。申请贷款本金100万，利率6%，当银行要求你每年归还7万元时，一定是利息6万+本金1万。

“凭什么银行第一年收的是6万利息1万本金，而不是6万本金1万利息？”因为每一笔利息都是根据本金和利率算出来的，不是空口无凭，想怎么安排就怎么安排的。

所以房贷一开始的每月还款额中，利息最多，本金最少。因为一开始你的剩余未还本金是最多的。

而当你还了若干年，每月不停地归还部分本金后，剩余本金变得越来越少——对应地，每月还款中的利息就变得越来越少了。于是，每月总额不变情况下，包含的本金就会越来越多。

那个拿还款的利息6万除以本金1万，得出600%利息成本的回答，我觉得简直侮辱知乎用户智商。

以后有兴趣的话，再写写关于“每月利息和本金一直在变，到底是怎么算出来的”，以及我认为该不该提前还贷的话题吧。

说说等额本息的本金利息怎么计算吧，其实特简单。

举上面的例子，100万本金，利率6%，期限30年。通过按揭计算器得出，每月还款额为5995.51元（先不要管这个数字怎么出来的，后面会讲）。

好，现在每月的还款额都是5995.51，里面包含了本金和利息。请问，第一个月里包含的利息是多少？

我觉得每个人都能回答。年利率6%，除以12就是月利率0.5%，100万的本金，100w×0.5%=5000元。

让我们看看对不对。打开任意一个商贷计算器（链家app里就有），输入本金，利率，期限。

看下我红色标注的框。是不是等于我们算出来的5000元。因为每月还款金额为5995.51，自然第一个月，还款本金为995.51元。

上图的第二个月开始，似乎数字就变得杂乱无章起来。那第二个月的利息是不是就很难算？完全不是。

当第一个月归还了995.51元本金后，剩余本金还剩1000000-995.51=999004.49元。月利率仍旧是0.5%不变。那么第二个月的利息就等于999004.49×0.5%=4995.02元。

看一看，是不是与上图红框下方的第一个数字（第二期的月供利息）一致？那么本金还多少呢？当然就是5995.51-4995.02=1000.49元，与第二期的月供本金一致（差1分钱是系统四舍五入）。

这时你会发现一个原理，原来每一期的月供利息，就是月利率×剩余本金！而每一期的月供本金，就是总额-月供利息。

因为本金一直再还，导致剩余本金一直再减少，从而月供利息也一直减少；月供总额不变情况下，当然月供本金就逐渐增多了。

“房贷一开始大多都是还利息，最后才是慢慢多还本金”。就是这个道理。因为利息永远跟随剩余本金的变化而变化。

所以请不要抱怨为何银行一开始收我这么多利息，因为你一开始欠银行最多的本金。

最后提一句，如何计算每月还款总额是5995.51元？这是一个复杂公式，没必要了解。

就是这么个玩意，能帮你计算出来总额，最后一分不差，本金利息都还清。

最后提一下，要不要提前还贷。

看了好几个回答，大多复杂化了，在讨论各种前提。我只问3个问题。

1. 想想为何当初贷款买房？

回答：没钱，且房子能升值，能居住。只有升值的资产值得用杠杆购入，所以没钱也会贷款买。

2. 如今有钱了，你有别的投资渠道吗？

回答：尤其近五六年做的房贷，利率基本在5-7%，老百姓很难找到这种收益率的保本的投资渠道。如果你有，相信也不会来关心这个问题了。既然没有，那就提前还掉。

3. 还掉后生活有压力吗？

回答：因人而异。这个问题要记得问自己一句，毕竟提前还款是个选项，不是必须。如果给自己造成了很大资金压力（手头没有救急钱，现金流紧张等），那就别还。如果宽裕，那就还掉。

所以答案很明显，有钱，没好的投资渠道，还款后压力不大的，就提前还款。否则不要。

那种抖音上发的什么30年房贷最好第8年还，20年房贷最好xx年还的，都是假的。利率都始终不变，任何一年提前还都是一样的成本，你只看你手头有多少钱。

另外不要去考虑什么升息降息，CPI指数之类的，你有钱，贷款利率降了存款利率也在降（反之亦然）；CPI升了，每月还款额贬值了，你的钱也在贬值。

好了，总算回答完毕。我是钱老师，专注银行信贷业务15年，累计放款10亿，服务客户1000+。

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