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月度观察丨从投资者结构、流动性看REITs投资来源：中金量化 ◆摘要◆ 每月热点关注：从投资者结构、流动性看REITs投资机构投资者为全球REITs的主要持有人... 投资美国市场的基金

2023-08-17 22:08:42 互联网未知财经

来源：雪球App，作者： REITs行业研究，（https://xueqiu.com/7906205776/190468080）

来源：中金量化

◆摘要◆

每月热点关注：从投资者结构、流动性看REITs投资

机构投资者为全球REITs的主要持有人：在当前最大几个REITs市场中，机构投资者占比均较高。截至2023年末，REITs规模最大的美国市场机构投资者占比89.6%；规模仅次于美国市场的日本和澳大利亚REITs市场中机构投资者也均占一半左右，英国市场中占比72.6%。

美国REITs共同基金和ETF约1600亿美元：公募基金和养老保险机构是美国REITs的重要投资主体，截至2023年6月底，美国市场以REITs为投资目标的共同基金和ETF规模约为1600亿美元，其中最大的是Vanguard发行的房地产指数基金，产品规模为400多亿美元。由于REITs在美国采用公司型上市，本身也和传统股票一样被投资者交易，同时也是房地产指数和宽基股票指数中的重要成分股，因此除了房地产主题基金持有REITs外，美国不少全市场选股的主动基金和被动指数产品也会持有REITs。随着过去几年，养老金、主权基金、金融投顾等机构资金不断流入美国公募基金，REITs也从中获益，成为机构配置的一类重要资产。

美国头部REITs的市值和流动性超过90%股票：我们统计了美国市场市值最大的十家REITs，其当前总市值和过去一年日均成交额均排在全市场前10%，即多数美股交投不如头部REITs活跃，而尾部最小的十家REITs总市值多数在后10%，头尾分化较大。此外，我们也观察到市值较小、流动性较差的REITs机构持有占比同样较低，平均仅有20%，而头部公司机构占比则超过90%。我们认为美国REITs之所以成交活跃度高，也和金融投顾、公募基金积极参与RETIs投资息息相关。

国内REITs机构参与度和流动性仍有提升空间：目前国内首批9只REITs已经上市三周，除上市首日成交较为活跃外，次日至今的日均成交额均仅有1-2千万元，排在A股全市场后10%分位数，我们认为造成交投不活跃的原因可能在于国内REITs仍处于初步试点阶段，机构投资者对该产品特性仍不熟悉，不少处于观望阶段，造成买卖盘力量不足，此外作为海外持有REITs的主力公募基金参与该品种仍受到一定限制。展望未来，随着产品结构完善、资产纵深拓展和投资者准入明确，我们认为REITs的机构参与度和流动性仍有提升空间。

产品发行：股票基金发行回暖，FOF产品强势反弹

公募基金：整体上看，6月新发行基金2774.5亿元，相比5月发行规模增加110.3%。其中混合型基金增长最为显著，发行规模为1431亿元，较5月增长约749亿元。

► 主动股票基金：主动股票基金延续5月回升势头，6月新发行的产品数量达到58只，规模为967.6亿元，但较年初峰值仍有明显差距。

► 被动股票基金：6月ETF发行规模大幅增长至336.7亿元，约占所有新发被动股票基金规模99%。存量ETF占被动股票基金比例继续提升至76.3%。

► FOF：6月发行2只普通FOF和3只目标日期FOF，合计规模为88.5亿元，较5月份大幅提升。

私募基金：5月私募基金备案通过数量延续4月弱势，下降至2551只，通过规模大致与4月相当。存量规模较4月略有增加，约达17.8万亿元。

银行理财：6月净值型产品存续数量再度提升，达到近12个月的最高水平，新增商品及金融衍生品类净值产品；收益型理财产品存续数量进一步收缩，达近12个月最低点；固收+产品6月存续总量较5月增长12.5%，连续4个月保持10%左右的增速，创近一年新高。

场外业务：5月收益凭证发行规模较4月减少28.9%，其中固定收益类收益凭证新发规模较上月减少35.7%；场外金融衍生品产品发行规模延续4月下降趋势，场外期权交易集中度达年初以来最高。

市场表现：公募股票基金与QDII混合基金领涨

公募基金：6月除商品外，其他大类公募基金均呈正收益。普通股票基金与QDII混合基金领涨，月度涨幅均为3.6%。

► 股票基金：从主动与被动股票基金的收益结构来看，6月主动股票基金的中位数收益高于被动基金。

► FOF：6月各主要类别FOF产品均收获正收益，但相比5月均有所回落。其中，目标日期FOF表现相对靠前，涨幅中位数为1.1%。

► 量化基金：6月各类别量化基金收益表现显著反弹，各产品最近一年累计收益回复零点以上。其中，主动型量化基金表现优异，获得2.95%的单月超额收益。

私募基金：6月新三板私募基金表现突出，单月收益达到6.23%，定向增发私募基金（+3.32%）和股票多空基金（+3.01%）亦涨幅居前。2023年1-6月，股票多空（6.76%）和新三板（4.63%）私募基金领跑。

◆正文◆

每月热点关注：从投资者结构、流动性看REITs投资

► 机构投资者为全球REITs的主要持有人：在当前最大几个REITs市场中，机构投资者占比均较高。截至2023年末，REITs规模最大的美国市场机构投资者占比89.6%；规模仅次于美国市场的日本和澳大利亚REITs市场中机构投资者也均占一半左右，英国市场中占比72.6%。

► 美国REITs共同基金和ETF约1600亿美元：公募基金和养老保险机构是美国REITs的重要投资主体，截至2023年6月底，美国市场以REITs为投资目标的共同基金和ETF规模约为1600亿美元，其中最大的是Vanguard发行的房地产指数基金，产品规模为400多亿美元。由于REITs在美国采用公司型上市，本身也和传统股票一样被投资者交易，同时也是房地产指数和宽基股票指数中的重要成分股，因此除了房地产主题基金持有REITs外，美国不少全市场选股的主动基金和被动指数产品也会像投资股票一样持有REITs。随着过去几年，养老金、主权基金、金融投顾等机构资金不断流入美国公募基金，REITs也从中获益，成为机构配置的一类重要资产。

► 美国头部REITs的市值和流动性超过90%股票：我们统计了美国市场市值最大的十家REITs，其当前总市值和过去一年日均成交额均排在全市场前10%，即多数美股交投不如头部REITs活跃，而尾部最小的的十家REITs总市值多数在后10%，头尾分化较大。此外，我们也观察到市值较小、流动性较差的REITs机构持有占比同样较低，平均仅有20%，而头部公司机构占比则超过90%。我们认为美国REITs之所以成交活跃度高，也和金融投顾、公募基金积极参与RETIs投资息息相关。

► 国内REITs机构参与度和流动性仍有提升空间：目前国内首批9只REITs已经上市三周，除上市首日成交较为活跃外，次日至今日均成交额均仅有1-2千万元，排在A股全市场后10%分位数，我们认为造成交投不活跃的原因可能在于国内REITs仍处于初步试点阶段，机构投资者对该产品特性仍不熟悉，不少处于观望阶段，造成买卖盘力量不足，此外作为海外投资REITs的投资主力公募基金参与该品种仍受到一定限制。展望未来，随着产品结构完善、资产纵深拓展和投资者准入明确，我们认为REITs的机构参与度和流动性仍有提升空间。

图表：公募基金月度新发数量不同地区REITs机构投资者和内部人占比

资料来源：Factset，中金公司研究部（2023年12月）

图表：REITs行业在标普指数中的权重，在中盘股指数中占比最高

资料来源：Bloomberg，Nareit，中金公司研究部（2006年12月31日-2023年12月31日）

图表：2001年以来持有REITs的美国家庭比例近翻倍，其中通过目标日期基金持有占比增长迅速

资料来源：Nareit，SCF，EBRI，American National Census，Morningstar，中金公司研究部（2001年-2023年）

图表：美国投资REITs的房地产共同基金和ETF

资料来源：Morningstar，中金公司研究部（截至2023年6月）

图表：美国铁塔（美国最大REITs）不同机构投资者持有比例

资料来源：Morningstar，中金公司研究部（截至2023年6月）

图表：美国铁塔（美国最大REITs）不同基金产品持有比例

资料来源：Morningstar，中金公司研究部（截至2023年6月）

图表：美国市值最大和最小的十家REITs公司成交情况

资料来源：Morningstar，中金公司研究部（截至2023年6月）

图表：国内首批REITs成交情况

资料来源：Morningstar，中金公司研究部（截至2023年6月22日-7月9日）

公募基金：股票基金发行回暖，FOF产品强势反弹

产品发行

► 市场总体：新发基金规模较5月大幅提升。整体上看，6月新发行基金2774.5亿元，相比5月发行规模增加110.3%。其中混合型基金增长最为显著，发行规模为1431亿元，较5月增长约749亿元。

► 主动股票基金：主动产品发行数量和规模持续回暖。主动股票基金延续5月回升势头，6月新发行的产品数量达到58只，规模为967.6亿元，但较年初峰值仍有明显差距。

► 被动股票基金：ETF在被动产品中的占比继续提升。6月ETF发行规模大幅增长至336.7亿元，约占所有新发被动股票基金规模99%。ETF占被动股票基金比例继续提升至76.3%。

► FOF：6月FOF发行强势反弹，募集规模近90亿元。6月发行2只普通FOF和3只目标日期FOF，合计规模为88.5亿元，较5月份大幅提升。

► 偏债基金：偏债混合型基金发行规模明显增加。6月新发偏债混合型基金26只，混合债券型二级基金8只，合计规模627亿元。过去1年，偏债混合型基金发行数量一直较为稳定。发行规模上，6月发行总规模较5月增长77.2%。

图表：公募基金月度新发规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：公募基金月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：主动股票基金月度新发规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：主动股票基金月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：ETF与其他被动股票基金月度新发规模（剔除ETF联接基金）

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：ETF与其他被动股票基金月度存量规模（剔除ETF联接基金）

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：ETF联接基金月度新发数量及规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：ETF联接基金月度存量数量及规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：FOF月度新发规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：FOF月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：各类普通FOF月度新发规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：各类普通FOF月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：各类量化基金月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：不同基准指数型量化基金月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：偏债基金月度新发规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：偏债基金月度存量规模

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

市场表现

► 市场总体：公募产品业绩延续反弹，股票基金与QDII混合基金领涨。6月除商品外，其他大类公募基金均呈正收益。普通股票基金与QDII混合基金领涨，月度涨幅均为3.6%。

► 股票基金：主动股票基金略跑赢被动股票基金。从主动与被动股票基金的收益结构来看，6月主动股票基金的中位数收益高于被动基金。

► FOF：各类别FOF业绩较5月稍有回落。6月各主要类别FOF产品均收获正收益，但相比5月均有所回落。其中，目标日期FOF表现相对靠前，涨幅中位数为1.1%。

► 量化基金：主动型量化基金表现亮眼。6月各类别量化基金收益表现显著反弹，各产品最近一年累计收益回复零点以上。其中，主动型量化基金表现优异，获得2.95%的单月超额收益。

图表：大类公募基金6月净值表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：大类公募基金2023年1-6月净值表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：大类公募基金6月收益率分布

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：主动股票基金月度及累计净值表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：主动及被动股票基金6月收益率分布

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：目标日期FOF月度及累计净值表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：目标风险FOF月度及累计净值表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：不同种类普通FOF 6月收益率分布

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：主动型量化基金月度及累计超额收益

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：指数型量化基金月度及累计超额收益

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：对冲量化基金月度及累计超额收益

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：偏债基金月度及累计净值表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部（截至2023年6月底）

私募基金：新三板私募基金单月收益6.23%

产品发行

► 市场总体：5月私募基金备案通过规模与存量规模基本与4月持平。5月私募基金备案通过数量延续4月弱势，下降至2551只，通过规模大致与4月相当。存量规模较4月略有增加，约达17.8万亿元。

► 证券投资基金：各分类型私募基金占比大致维持4月水平。5月底，证券投资私募基金与股权投资私募基金规模略有增长。从长期看，近一年股权投资私募基金占比增长显著，由去年同期的18.4%提升至5月的27.1%。

图表：分类型私募基金备案月度通过规模

资料来源：中国证券投资基金业协会，中金公司研究部（截至2023年5月底）

图表：分类型私募基金月度存量规模

资料来源：中国证券投资基金业协会，中金公司研究部（截至2023年5月底）

市场表现

6月除管理期货私募外，其余各类私募基金策略均获得正收益。6月新三板私募基金表现突出，单月收益达到6.23%，定向增发私募基金（+3.32%）和股票多空基金（+3.01%）亦涨幅居前。2023年1-6月，股票多空（6.76%）和新三板（4.63%）私募基金领跑。

图表：大类私募基金6月表现

资料来源：朝阳永续，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：大类私募基金2023年1-6月表现

资料来源：朝阳永续，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：不同策略私募指数累计收益率（2023.01.01~2023.06.30）

资料来源：朝阳永续，中金公司研究部（截至2023年6月底）

银行理财：新增商品及金融衍生品类净值型产品，固收+新发数量显著提升

产品发行

► 净值型银行理财：银行理财净值化转型稳步推进，新增商品及金融衍生品类净值产品。6月净值型产品存续数量再度提升，达到近12个月的最高水平。新发数量亦创近12个月新高，共计3464只。按投资性质划分，固定收益类产品新发数量较上月显著增长；按期限类型，各期限产品新发数量均有所上升。

► 收益型银行理财：存续数量持续下降，新发数量维持低位。6月收益型理财产品存续数量进一步收缩，达近12个月最低点。其中，固定收益类存续产品数量缩减迅速。新发数量较去年同期减少约72%；各收益类型产品新发数量基本维持5月较低水平。

► 固收+：存续与新发数量显著提升。固收+产品6月存续总量较5月增长12.5%，连续4个月保持10%左右的增速，创近一年新高。除固收+衍生金融工具外，各类别产品存续数量持续增加。固收+多种资产产品新发数量快速上升，6月增幅达35.7%，固收+权益类产品与固收+其他类型资产产品新发数量均于上月实现翻倍；按期限类别，1-3个月期限产品新发数量明显提高。

图表：净值型银行理财月度新发数量（按投资性质）

资料来源：普益标准，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：净值型银行理财月度新发数量（按期限类型）

资料来源：普益标准，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：收益型银行理财月度新发数量（按投资性质）

资料来源：普益标准，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：收益型银行理财月度新发数量（按收益类型）

资料来源：普益标准，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：固收+产品月度新发数量（按产品类别）

资料来源：普益标准，中金公司研究部（截至2023年6月底）

图表：固收+产品月度新发数量（按期限类型）

资料来源：普益标准，中金公司研究部（截至2023年6月底）

场外业务：场外金融衍生品产品发行规模持续下降

产品发行

► 收益凭证：期限3个月内收益凭证发行规模大幅下降。5月收益凭证发行规模较4月减少28.9%，其中固定收益类收益凭证新发规模较上月减少35.7%。期限为1-3个月的新发收益凭证规模占比显著下降；固定收益型收益凭证新发规模占比进一步减少至57.1%；未兑付的收益凭证以期限6个月以上为主，占比约为77.3%。

► 场外金融衍生品：产品发行规模延续4月下降趋势，期权交易集中度达年初以来最高。场外金融衍生品5月发行规模延续4月下降趋势，存续规模以较为稳定的速度增长。5月互换延续近一年交易集中度降低的趋势，期权交易集中度继4月后进一步提高至年初以来最高点。本期以黄金期现货为标的的新增场外期权交易较4月提高80%，证券公司及子公司交易份额显著下降。收益互换存续交易标的结构与交易对手结构基本保持稳定。

图表：收益凭证月度新发产品规模期限结构