建设用地涉及土地征收该如何解决？需要哪些流程呢？ 保险金信托收费有哪些项目呢怎么算的

原标题：建设用地涉及土地征收该如何解决？需要哪些流程呢？

随着工业化城镇化的快速推进，征地规模不断扩大，因征地引发的社会矛盾日益凸显。

2023年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的土地管理法自2023年1月1日起施行。那建设单位选定的用地涉及到了土地征收的问题，该如何解决？又需要哪些流程呢？

本周特邀我所管委会副主任、高级合伙人贺巍律师，针对土地征收相关的法律问题进行解读。

一、

建设单位选定的建设用地涉及农用地转建设用地的，在办理审批手续之前应当了解哪些事项？

建设单位在初步选定某农业用地为建设用地后，应首先向相关省人民政府自然资源厅、住建厅、市人民政府自然资源和规划局咨询是否符合该农用地的各项规划。土地征收涉及农用地转用的，必须符合省、自治区、直辖市人民政府制定的相关土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划等。

二、

建设单位获得农用地转建设用地使用权需经过哪些阶段？

建设单位选定的建设用地若涉及到农用地转建设用地的，一般会经历建设项目审批阶段、建设用地申请阶段、经政府批准的土地征收方案的公告阶段及建设用地登记阶段。因此，建设单位应着重关注每个阶段相关的监管部门以及所需的报批材料。

（一）在建设项目审批阶段，建设单位的建设项目需经过相关部门的批准，以湖南省政府投资建设的城市基础设施-线性工程项目为例，具体包括项目核准、用地预审与选址意见书核发、用地规划许可证核发。其中，建设单位在可行性研究报告批复前需向项目所在地国土资源主管部门提出预审申请。

（二）在建设项目用地申请阶段，建设单位需持审批后有关批准文件向土地行政主管部门提出建设用地申请，最终由各市、县人民政府审查并批准。在此阶段中，建设单位应当拟订供地方案，若涉及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，还需拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案。

（三）征收土地方案经政府批准后的公告阶段，由市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理补偿登记。

（四）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，办理土地出让手续；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。土地使用者应当依法申请土地登记。

三、

由国务院审批的土地征收范围为哪些？

我国实施严格的耕地保护政策，对于关系到粮食生产安全的基本农田及较大数量的耕地、其他土地的，国务院保留严格的审批权限。具体需国务院批准的土地征收范围包括：

（一）永久基本农田；

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（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

其中“永久基本农田”包括：

（一）经国务院农业农村主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地内的耕地；（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田；（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田；

（五）国务院规定应当划为永久基本农田的其他耕地。

对国务院保留审批权限以外的土地，当地政府批准后，仍需报国务院备案。

四、

谁应当成为集体土地征收补偿义务的主体？

现行的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》并未明确规定市、县人民政府为土地征收补偿的义务主体，亦未明确规定市、县人民政府在取得国务院或者省级人民政府征地批复后，应当依法以自己名义作出征收决定。

但是，集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，市、县人民政府是代表国家负责具体征收与补偿的法定行政主体。

那么职权之所在，即义务之所在，即使在前述法律规范规定不明确，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，市、县人民政府作为批准和实施土地补偿方案、安置方案的主体，行政机关依照法律法规的授权被赋予行政管理职能的同时也需承担相应的法律责任，那么市、县人民政府作为征地补偿的义务主体也合法、合情、合理。

五、

我国土地征收补偿的范围有哪些？

2023年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定，土地征收补偿的范围应包括：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用以及被征地农民的社会保障费用。

从社会现实中，不难发现农民对土地征收本身并无特别抵制和反感，但对于土地征收补偿问题普遍反映比较强烈，甚至引发恶性事件。

因此，从切实保障农民的合法权益为出发点，关于征地补偿费的标准由各地根据本地情况出台通知或规范性文件确定。

六、

集体土地若涉及未批先征，但又不宜撤销的案件，法院会如何处理？

未经批准即征收土地，撤销会给社会公共利益造成重大损害的，人民法院可以在判决确认该征收行为违法的同时，责令征收机关补办征收手续，并对被征收人履行补偿安置义务。

对于未领取相关款项的被征收人，相关单位应尽快书面告知其相应的依据和具体款项，通知其领取。被征收人仍拒绝领取的，应依法办理提存手续。

同时，行政机关也应尽快履行征地报批义务，并在取得相应的征地批复后，妥善处理好后续事宜。

贺巍律师湖南湘军麓和律师事务所管委会副主任、高级合伙人

贺巍律师，湖南师范大学法学学士，现担任湖南省金融证券保险专业委员会委员、长沙市证券与资本专业委员会委员、长沙市律师协会理事、长沙仲裁委员会仲裁员。查看