2023年房企融资盘点：腰斩与翘尾

2023年房地产行业融资与销售周期一同进入下行阶段，全年非银融资规模腰斩，海外债、信托融资严重受阻，降幅均超八成。随着四季度政策端持续发力，多个融资渠道得到修复及开放，年末出现翘尾迹象，2023年行业融资压力有望得以缓解。2023年一季度迎来偿债高峰，出险房企到期债务占四成，债券展期压力较大。

融资政策：政策持续放松，多措并举释放资金

2023的融资政策以阶段性放松为主，从走向来看，大致可分为三个阶段：上半年以鼓励收并购类融资为主，三季度则重点发力项目保交付资金支持；在对项目融资支持的基础上，四季度政策逐步转向房企，通过打通各类融资渠道，释放融资资金规模。

（1）上半年收并购融资为主

2023年以来，并购债、并购贷款持续获得政策支持。市场方面对此做出了一定的积极响应，不过具体落地效果一般，并未出现大规模的收并购交易。

（2）三季度纾困基金入场

在7.28中央政治局会议上，首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。随后多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本成立纾困基金，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付。

（3）四季度多项房企融资政策放开

四季度以来，多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。12月中央经济工作会议为行业融资定调：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。这既是对2023年资金释放的肯定，也是2023年供给端对房企和项目资金支持的鼓励。

表：2023年房地产行业主要融资政策汇总

数据来源：中指研究院综合整理

融资规模：同比下降超五成，年末出现小幅上升

2023年1-12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元，海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，ABS融资2654.6亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。

2023-2023年房地产行业非银融资结构

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

从单月情况来看，3月为年度融资高峰，超过千亿。下半年融资情况不及上半年，主要为上半年多家房企连续出现违约事件后，项目停工一度成为焦点问题，造成市场信心快速消退。8月、11月均有融资利好政策释放，且快速落地，因此随后出现了融资小幅回升。特别是12月，多维度的支持政策为行业融资打下了发展基调，年末融资翘尾有望得以延续。

2023年1-12月融资额及增速

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

融资结构：民企发债年末回暖，商业地产ABS快速上升

信用债：融资规模小幅下降，民企增信债券发行上升

2023年1-12月，房地产行业信用债发行规模为4654.6亿元，同比下降15.5%，是降幅最少的融资渠道；占总融资规模的55.0%，较上年上升了22.9个百分点；平均发行期限为3.4年，其中3年以上的发行额占比为50.5%，与上年基本持平。从单月来看，有5个月同比出现正增长，相对保持了较强的融资能力。从发行主体来看，央国企成为绝对发行主力，发行额占比达82.4%，较2023年上升8.7个百分点；而民企的发行占比下降9.4个百分点。

2023年1-12月信用债发行额及同比增速

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从月度变化来看，地方国企发行年末大幅下滑，民企年底翘尾突出。10月财政部印发通知严控地方举债储备土地，随后地方国企信用债发行规模大减，11、12月平均发行额65.9亿元，仅为前10个月发行均值的33.8%。民企发行在9月、12月出现两个小高峰，均为监管出台政策鼓励民企增信发债时段，特别是12月，发债规模达到96.3亿元，占全年民企发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。当前发债融资政策宽松，增信担保工具也扩展到“央地合作”模式，