“明股实债”融资冒险：信托公司与地产公司的合谋

绝大多数房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域，在前融阶段目前只剩股权类房地产信托模式是合规的，所以这也成了很多信托公司“明股实债”温床。

中房报记者 苗野丨北京报道

6月份，多家房企又闪现在中融信托朋友圈：6月24日，蓝光发展转让西安垣城渲置业21%股份予中融信托，变更后，中融信托持股比例从49%增加到70%；6月22日，中融信托新增投资深圳花现置业，持股比例为49%，余下51%股份由花样年持股；合生创展也将北京盛宏辰悦房地产公司70%股权转予中融信托。

在外界看来，这类操作多是房企通过子公司或控股公司通道进行融资，中融信托以股权方式入股为房企提供资金支持，既不占用信托公司非标债权额度，又能优化房企财务指标。

中国房地产报记者从用益信托处获得的数据显示，截至2023年6月27日，资金运用方式为“股权投资”类集合信托产品累计成立了1462款，规模总计1197.09亿元。其中，投向房地产类（股权投资）集合产品1147款，资金规模968.54亿元，占比超过80%。

普益标准研究员唐春艳表示，股权类房地产信托项目确实在增多，但从项目体量看与传统债权项目有一定差距。此外也有信托公司开展资产证券化类房地产融资业务，信托公司一般都会选择优质交易对手、优质项目投资标的。但地产股权投资信托期限较长，资金规模较大，伴随着信托公司资金性质制约和房企信用风险以及投资项目本身风险。

单看中融信托，从信托功能分类上看，这两年中融信托和房企合作多达120只产品，80%被划分为“投资类”，且大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。这类产品在资金用途上通常表述为，信托资金用于向标的公司增资或最终用于标的公司所持有的某项目开发建设。

某信托观察人士认为，绝大多数房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域，在前融阶段目前只剩股权类房地产信托模式是合规的，所以这也成了很多信托公司“明股实债”温床。股权投资类产品收益率通常会大于8%，这类业务会给中融信托带来