理财产品暴雷，康桥难熬地产寒冬 百瑞信托 风险分析

理财产品暴雷，康桥难熬地产寒冬

2023-12-16 17:43:22 来源： 乐居财经 分享到: 分享到微信

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文/乐居财经许淑敏

这几天，康桥集团的总部，聚集了不少人，前来围堵。

现场一位大姐，自称一直守在大楼，吃住都在里面。康桥理财产品逾期未兑付，负责人不接电话、不回短信，她无奈只能出此下策，希望问题能得到解决。但现场的工作人员，已几乎不见踪影。

说来真让人唏嘘。曾经的康桥地产，常年占据郑州楼市销售榜单首位，甚至以后生之势追上建业、正商、鑫苑等河南房企，风头一时无两。

但它终究熬不过地产寒冬。这一年多以来，康桥地产出圈的方式，不乏强制交付、烂尾、拖欠工程款、辱骂威胁业主等形式，甚至以河南暴雨灾难营销冲上热搜。

住在郑州的人，对于康桥地产的维权信息已然见怪不怪。从投诉项目停工、延期交付，再到劳资、民间借贷、买卖合同等各种纠纷不断出现，没想到，这回又多了理财暴雷。

康桥掌舵者宋革委，为公司经营可谓是殚精竭虑。多年来，他在公司股权上叠屋架构，试图为主体平台增设几道保险，但最终还是难抵限高、被执行的风险传递。

目前，宋革委有18项风险信息，其中9此被列为被执行人。而康桥执行总裁朱荣梅，则时隔三个月，于12月初再次被限高，住行受限。

他积攒多年的信誉，崩塌只在一夕之间。康桥地产只能尽力寻找自救的办法，找来信达驰援、百瑞信托托底项目等等，但外部力量具备不确定性，能否落地支持康桥地产走出困境，依然未知。

行业已然在回暖，不少人认为已迎来了黎明，但康桥却在黎明前夕正式暴雷。

资金难题

此次的理财暴雷事件，算是彻底把康桥地产的问题摆上了台面。该理财产品为“天益磐石稳赢·康桥直接融资工具产品”，是今年6月开始发行，以地产项目担保、年化11.3％。

康桥地产之前与投资人沟通分三期兑付，但至今一笔未兑付。消耗着多年积累的口碑，将理财产品推给自家项目业主，最终却让业主拿不回钱。

如若不是囊中羞涩，康桥地产不至于做到这一地步。由于公司未上市，无法查看债务情况，网上有网友评论称，康桥地产目前债务缠身，欠债700亿无力支付，未知真假。

但明显，康桥地产十分缺钱。其主体平台郑州康桥房地产开发有限责任公司（简称“郑州康桥”）从2023年开始，就不断新增股权出质信息，资金紧张已经显现。截止目前，其通过出质惠州市东和依、无锡新康桥、郑州康河等多家公司股权，至少获得融资2.7亿元。

此外，康桥商务信息咨询公司、康桥地产集团公司今年也进行了出质股权融资操作。

康桥这两年都在四处筹钱，去年也顺势拆分旗下物业公司康桥悦生活于港股上市，发行价为3.68港元，发行1.75亿股，募资总额为6.44亿港元。

但由于规模较小、归母净利润增速放缓、负债率高等多种因素影响，康桥悦生活上市首日破发，收盘价为3.64港元，市值25.48亿港元。如今深受母公司暴雷的影响，其股价基本在1港元/股徘徊，离仙股不远。

物业公司无法给康桥地产助力太多，最终还是要靠外部力量驰援。

年初，已有疑似帮助康桥地产化解经营危机的一份盖章文件流传出来，其中提到“发挥国资平台作用……推进项目和企业脱困”，当时有人猜测国资或许会直接进场为康桥地产的部分项目“托底”。

真正有了动作要到9月份，信达投资、信达地产与康桥地产集团签署战略合作协议。

本次战略合作提到信达投资、信达地产拟联合金融机构，共同发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金，对康桥集团存量地产项目在保交楼方面开展纾困救助，助力康桥集团保交楼，也算是走出困境的一大助力。

11月，郑州康桥又转让河南宏智利通实业有限公司70%股份，百瑞信托有限责任公司接盘。于股份转让前，宏智利通由郑州康桥、百瑞信托分别持股70%、30%，股份转让后，由百瑞信托持股100%。

信托接盘项目、注入资金，可以让项目正常推进。或许，后续康桥地产的项目大多会以这种形式进行操作。

值得关注的是，2023年，郑州康桥将郑州香溪郡置业公司的股权出质予百瑞信托，数额为3000万元。另外，百瑞信托同样也是河南康桥云图房地产开发集团的股东出资方，持股比例高达50%。

但外部力量具备不确定性，是否能够落地支持康桥地产走出困境依然未知。未来依然布满荆棘，康桥地产想要熬过难关，要先找到筹资的路子。

内外交困

“500+套首开房源售罄，劲销11亿”，2023年7月，位于郑州金二环的康桥玖玺园开盘热销，一度成为郑州最热盘。这一年，康桥玖玺园以40多亿元的销售额摘得郑州楼盘销冠，昔日风光仍历历在目。

谁又能想到，入市不足一年，康桥玖玺园便出现停工情况，业主多次上访，与开发商、监管银行走上谈判桌，甚至上演了一场互相推脱的戏码。

针对康桥玖玺园44亿监管资金被挪用一事，郑州银行方面称，银行作为监管单位，对于开发商存在监管账户里的资金，每一笔转账，都是经过房管局批准的。而郑州房管局有关负责人回应称，“银行的说法与事实不符”。

这下，康桥玖玺园成了全国知名的“网红盘”，只是还没复工而已。

不止康桥玖玺园，康桥地产旗下的项目自2023年以来，屡屡被曝停工、延期交付。比如郑州“康桥香溪郡”于2023年3月被爆停工、康桥那云溪二期项目被爆已停工3年，陕西的“康桥悦蓉园”则因为长期拖欠建筑公司的工程款，已经被建筑公司强制停工……

项目该停工的停工，骚操作倒是不少。去年7月，郑州遭遇千年一遇的特大暴雨，康桥地产竟以“入住高地，让风雨只是风景”的标语宣传楼盘，以灾难作为营销，直接被骂上热搜。

此外，2023年下半年以来，康桥地产旗下多家公司频频成为被执行人、股权被冻结等。

早于2023年6月，郑州博雅置业有限公司（“康桥香溪郡”项目公司），在有履行能力的情况下，拒不履行生效的法律文书，被法院列为失信被执行人，被执行金额159万元。

成立两年多的康桥地产集团，已被列为失信被执行人1次、因未按时履行法律义务被法院强制执行4次、被限制高消费2次。而郑州康桥身上涉及的司法案件180件，成为被执行人、被限制高消费均高达10次。

宋革委也有18项风险信息，其中9此被列为被执行人。而康桥执行总裁朱荣梅，则时隔三个月，于12月初再次被限高。

外面被人催讨债务，公司内部也极不平静。

今年年初，久富经验的职业经理人肖春和离职，曾任康桥集团副总裁、长三角区域董事长。而于4月，乐居财经获悉，朱荣梅不再担任康桥地产集团有限公司的法定代表人，并且退出执行董事兼总经理职务，康桥地产集团的法定代表人从朱荣梅变更为李刚强。

实际上，康桥地产眼下的窘境，是前几年急于开辟市场所留下的后遗症。

2012年-2015年，康桥地产的销售规模分别为23亿元、30多亿、33亿、66亿元，始终差强人意。时任执行总裁的朱荣梅曾公开表示，公司开始意识到，如果没有规模，未来可能很难生存，于是提出了高周转、上台阶的目标，在保证品质的基础上将规模做大。

朱荣梅甚至提出，2016年康桥地产的目标是100亿，力争冲击120亿，未来3年内则要冲到300亿。

于2015年、2016年，康桥地产不断通过招拍挂拿地，开始与碧桂园等龙头房企争地块，尽管郑州二环以内的土地价格高、地块小，但是当时的朱荣梅认为，对康桥地产而言，保险系数尤为重要，必需拼，地王就地王。高价地的隐患也由此埋下。

确实规模上去了，2017年，康桥业绩实现三连跳，销售额达223亿元。

另一边，康桥地产也急着出省外拓，2018年，康桥确定深耕郑州大本营，布局全国发展战略。具体是拓展两大城市群，三个核心城市。

一年时间内，西安康桥悦蓉园、武汉第二个项目康桥林溪湾、惠州康桥知园、廊坊康桥知园、肇庆康桥天阶、无锡康桥府等十几个项目集中落地。

据康桥集团官网显示，截至目前，业务聚焦郑州康桥、河南康桥、江浙区域、珠三角区域、湘鄂赣区域、京津冀区域、西部区域等7大城市区域。累计服务项目277个、累计开发量3000余万方、拓展社区等5700余万方、服务业主57万余户。

第三方榜单显示，2023年康桥地产销售额315.6亿，排名第84位。

步子迈得太大，高负债、高周转发展，一旦资金链跟不上，牵一发而动全身，整个集团的运转则难以为继。2023年三道红线开启，地产融资遇冷，整个行业开始进入下行周期，康桥地产也未能幸免。

架设股权背后

康桥地产算是郑州房地产的后起之秀，前有胡葆森下海打造的建业地产开路，后有张敬国创建的正商夹击，想要走出新路并不容易。

宋革委虽然低调、不显山不露水，但颇有魄力。其毕业于长沙中南工业大学采矿工程专业，毕业后被分配至长城铝业三门峡渑池铝矿，一路从一个普通的技术员升职副矿长。

1998年，他接手停建八年之久的河南长城饭店重建工作，三年后，长城饭店完成了由著名“烂尾楼”到四星级酒店的蜕变。

这一年，宋革委才29岁。

随后，他迎来职业的跳跃。2000年12月，他调任郑州新长城房地产有限公司任总经理。再到2002年，新长城房地产完成多元化改制，由国企改为民营，并更名为康桥地产。

康桥地产起步之后，注重产品研发，打造的产品品质口碑较佳，口口相传，在市场上独占一地。

十年之后，康桥地产初露锋芒，开始比肩建业、正商、鑫苑等前辈。而正是那几年，康桥地产逐渐整理旗下公司的股权关系。

2010年，郑州康桥正式成立，成为康桥地产的主体公司。康桥集团实际控制人宋革委，获占郑州康桥99.9%的受益。其通过5层公司嵌套持股实现控股，股权结构比较复杂。

宋革委透过河南博远全景企业，100%控股深圳康桥产业、康桥商务咨询，而深圳康桥产业100%控股深圳君颂实业、康桥商务咨询100%控股康桥地产集团，深圳君颂、康桥地产集团各持股北京康桥同道圣合投资咨询集团有限公司（简称“同道圣合”）。

紧接着，同道圣合以100%的股份控股北京中金联盛投资，并以100%的股份控股北京康桥天益投资。最后，以上两家企业分别以80%和20%的股份，分别持股郑州康桥。

乐居财经发现，2023年，郑州康桥的股权架构被重新进行梳理。原本的同道圣合的自然人股东耿军伟、周巧红撤离，北京中金的自然人股东高军也撤离了，而新加入了康桥商务信息咨询、康桥地产集团等公司。

2023年2月24日，河南博远全景企业新成立了康桥商务信息咨询，法定代表人为王永红，注册资本为5000万元。半个月后，河南博远全景企业成立了康桥地产集团，不久后退出，改由康桥商务信息咨询100%持股。

可以看到，目前新成立的康桥地产集团对外投资共有6家公司，其占股比例均为1%左右，具体作用有限。

但咨询公司占1%的股权，具备代位诉讼权，亦称派生诉讼权。当对外投资公司的合法权益受到不法侵害，却怠于起诉时，咨询公司可以自己的名义代表公司提起诉讼的权利。可以书面要求董事会、监事会向法院提起诉讼。

一番整理下来，康桥地产股权上的叠屋架构，便较为清晰。其中的信息咨询公司，既有规避风险的作用，亦有可能成为业绩输送的桥梁，为调节报表预留空间。

此前便有业内分析过，在集团内部，管理咨询公司起到了统管众多项目公司的作用，便于在各个项目公司之间进行报表调节。

通过这类公司，可以将没有纳入的企业进行业绩输送。一方面营收规模增加了，公司运行会更稳定；另一方面业绩数据上去了，会有利于公司后续融资。

后续是否存在业绩输送无法考究，但可以看到，康桥商务信息咨询100%持有的康桥地产集团，与主体郑州康桥房地产开发公司一样，不断新增被执行人、实信被执行人、限制高消费等记录，陷入诉讼，某种程度上减轻了主体公司的负担。

善于架设股权的宋革委，除了控股郑州康桥之外，个人的投资版图并没有过多向外延伸。不过，河南博远全景企业监事宋书行，则另外投资了河南省秦风园林绿化公司、曜琨装饰工程公司，在园林、装饰领域布局。

目前，郑州康桥旗下总共有29家对外投资公司，其中20家为房地产公司，另有几家银行、金融公司。

这些银行、金融公司的股份，大部分都被宋革委质押了。

目前，郑州康桥旗下多家企业股权被冻结，股权冻结数额高达23亿元，主要以其所持的河南农村商业银行股权为主，包括河南荥阳农村商业银行股份有限公司、河南长垣农村商业银行股份有限公司等。

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