房地产信托产品风险分析

未来三年房地产信托产品到期量较大，房地产信托产品兑付风险在加大

根据受影响主体的不同，可以分为产品自身风险和投资标的风险。产品自身风险，主要来自于信托公司产品设计、管理水平以及信托公司道德方面。

针对不同风险，信托产品的具体案例分析。

投资者认购房地产信托产品注意事项，如深入了解投资标的即地产行业的发展态势；选取大型专业的信托公司，了解其以往推出的产品，观察以往产品的稳定性、最终受益情况以及产品自身详细情况。

房地产信托产品发生兑付风险时，一般情况下，信托公司可能采取四种处理方式。

在严格的房地产调控政策下，房价下跌，房屋成交量停滞不前，开发商资金流转出现困难，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大。房地产信托产品的风险不仅仅来源于房企是否能够兑付，更与产品本身的抵押/质押物性质有很大联系。本研究着眼于抵押/质押物的价值，观察其价值的变化对产品风险的影响。

一、目前房地产信托产品风险分析

1、风险分析

根据中金公司此前发布的针对房地产信托业的研究报告，房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年到期 2816亿元，总还款额分别约3100亿。分季度看，2012年第三季度房地产业集合类信托融资将到期约 1000亿的规模，其他季度单季度也在 350~500亿元左右，按月度来看，3月是小高峰（到期约 220亿元），7月起是到期大高峰（每月均在 300 亿元以上）。

据数据统计显示，大型房地产开发商中，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元；排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元。此外，发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，均各发行13款产品，融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。

2011年全年所有房地产企业销售面积、销售额同比上升4.9%和12.1%，，这主要是由2010年年底高基数效应导致，10月份开始，主要城市成交量开始下滑，大中城市全年成交下滑幅度在15%左右，这表明一、二线城市房屋成交量领跌于三四线城市。成交量的减少导致房地产企业资金流动性减弱，现金流量减少。

上市房企中，绝大多数企业都存在短期无法偿债的风险，2011年第三季度无论是流动比率还是速动比率都有明显的下降。即使是被称为中国房地产上市公司的四强之“招保万金”流动比率也不理想，招商地产为1.843，保利地产为1.8771，万科为1.3965，金地集团为1.7732。地产公司偿付短期债务的能力都较弱，这使得即将到期的信托产品面临极大的兑付风险。

2、主要风险来源分析

地产信托产品和其他信托产品一样，存在一定风险，根据受影响主体的不同，可以分为产品自身风险和投资标的风险。产品自身风险，主要来自于信托公司产品设计、管理水平以及信托公司道德方面。

产品设计方面主要有产品预期收益不合理，产品期限设置不合理，风险控制措施不到位等方面。产品预期收益方面是指为了吸引