房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）

8.优势：

（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；

（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润

9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目

2.要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购

3.融资金额：一般在5亿以上

4.融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长

5.融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年

6.优势：

（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。

（2）债权部分成本固定不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

7.劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

四、财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

特点及优劣势：

1.对信托财产要求：

（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；

（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业

2.要求风险控制机制：

（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；

（2）回购承诺及第三方担保

（3）物业抵押、股权质押等

3.退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权

4.融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定

5.融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量

7.优势：

（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。

（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。

8.劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定查看