第二十五章 各类信托产品分析核心要素

市面上的理财产品中，信托属于安全稳健的一种投资方式，那么现在市面上的信托类型有哪些呢，笔者帮大家梳理分析一下，供各位投资朋友筛选项目时应用：

此类信托，是信托中的大类别。投资者较为熟知，但具体到投资项目安全度高低，可能有些朋友不太会看，首先要学会区分项目为政信产品还是普通国企融资类项目，何为政信类信托，目前市场上宣传的政信项目，很多均为伪证信，相对违约率较高的政信类信托数据中也同样涵盖了很多假政信。

真正的政信信托产品：

概念层面：政信信托是指信托公司与各级政府或具备政府融资平台性质的公司在基础设施建设、民生工程等领域开展的信托业务。

延伸总结，政信信托项目可分为三种模式：

1、有明确资金用途。用于基础设施建设、民生工程等，此类产品融资方可为城投等一级政府控股子公司，也可为当地相应领域经验丰富的国企。比如修水利工程，由当地的水利公司代替政府办理；

2、无明确资金用途。

（1）融资方与政府关系为直接控股关系，属当地政府投融资平台（城投企业）最优。控股股东可为政府或政府特定分配的职能部门；

（2）融资方与政府关系为间接控股关系。需对融资方做重点考量，判断企业在当地是否充当重要基建主体、代建主体，要多参考第三方软件，不可仅参考信托公司推介材料评判。再侧重参考看企业内对应的应收款是否来自政府或政府职能部门。

（3）融资方为当地金融控股平台类型的国企。这类企业主营业务往往为股权投资、债权投资、资产运营、管理等，金融行业与当地经济发展实属紧密相关的敏感行业，越来越多的地区政府重视金融控股平台的建立与发展，与政府关联度高，此类企业作为融资方独特优势在于融资渠道众多，造血能力强，一般相比较下偿债能力强过其他性质国企，且政府同城投企业一样，干预性强。监管除受政府和企业内监事常规监管外，还由当地相应监管局进行业务监管（金控平台下设有信托或银行牌照受银保监局监管，有证券牌照受证监局监管）。

3、政府与民营企业合作构成的政信PPP模式融资。该模式下，融资方往往由政府与项目关联方共同出资组建的项目公司。虽有政府背景在结构中，但牵扯民营企业，如果共同开发项目进展不如预期，政府有权退出。这类项目相对在政信范畴风险偏高，合作民营企业实力越强，项目运营阶段风险越小。

下面简单为大家总结一下政信项目的优质度如何辨别，主要从以下几方面去考量：

1、所属地区政府信用如何

2、城市级别高的占优势，地级市＞市辖区≥县级市，当然有经济实力倒挂的，综合来看选择地方综合财力强、一般公共预算多的地区；（如何判断项目为地级市政信还是其他级别市政信，主要看融资方的实控政府职级，有的项目说是地级市，但通过项目资料查阅会发现融资方的实控政府职级是市辖区的区级政府，那项目实际属于市辖区的产品，并不为地级市政信）

3、看所属地区债务率，国际公认90%-150%的债务率为安全警戒线

4、看该地区近期募集项目密度，因为项目地的债务率是静态的，是最近一年的数值。而近期募集的产品是未加权到地区债务率中的，同时期如果某地区已经募集很多，且到期时间较为集中的话，这种地区建议规避

5、融资方在当地企业中充当的角色

6、相关企业综合能力，如融资方，担保方等

7、同一项目期限又长又短，选短的，出现风险肯定优先兑付先到期的

8、地区相同，融资方不同，选择收益低的，收益低不一定就安全，但是收益高，风险高这是铁论。

9、选抵押物充足的，这大家都会看，但是要提醒各位一个细节，一般没太多抵押物的可能是信托公司对地区和融资方认可度高，比如地级市，或发达省份很多项目没抵押物或者只有个应收账款，股权收益权，而县级市可能各种抵押物都压上了，此条做项目衡量时要多维度的评判，综合比较。

抵押物处置起来灵活度排比：稀有资源抵押＞住宅土地＞商用土地＞应收账款（债权）＞股权收益权

此类信托，同样属于是信托中的大类别。这类项目多被各位投资者所顾忌，很多人觉得楼市不景气了，加上国家多次对地产信托融资进行调控，目前房地产信托风险很大。影响肯定会有，但是中国市场红利并没有消失，增速放缓，好项目依然还是存在的。可能之前挑选房地产项目相对随意，针对现在的市场行情下，地产项目挑选起来，要缩小范围，优中选优。如何简单辨别房地产信托优劣，可以应用以下几条进行筛选：

1、满足432（4证齐全，30%自有资金，2级开发资质）

2、一二线城市，周围配套设施较齐全

3、户型适中的刚需房，学区房为优；规避别墅，商业建楼

4、地产排名前100，企业整体经营现状保持增长或平稳趋势，不要选做业绩下滑明显房企的项目，同时关注房企资产负债率，过高的企业，一样要规避开来。百强房地产，且负债率低于行业平均水平，很多房企负债率很高，85%甚至更高，个人认为平衡市场目前形势，房地产企业负债率在75%-85%之间属于中等水平。因为行业特性在，所以过低的房企内部结构必然会有问题，并非越低负债的房企项目就好。

5、地区平均去化率高

6、融资模式做判断：

（1）直接流贷性质放款的地产项目最优；

（2）其次是明股实债形式，抵押股权来进行项目放款；

（3）房地产相关资产证券化（ABS）等业务融资，此类项目结构较为复杂，市场未普及需求较少，项目运营期管理复杂分散，会是国家调控后，房地产信托的一条出路，但目前仍属前期试水阶段；

（4）隐性风险可能较高的融资模式是特定资产收益权形式进行放款的产品，因为你具体看不到特定资产的类别，难以对其价值进行评估，此类放款模式下，比较依靠地产商信用，大地产商还好，排名较后规模较小的房企项目，需多加注意；

（5）风险相对最大的融资模式是，房企不用特定项目公司融资，绕道由集团下属的投融资公司进行流贷放款，实际底层不明，资金大概率依然流向不同地产板块。且如果募集资金涉及拍地，实属信托业违规操作。

这类信托项目，被誉为最safe的信托类别，很少有业内理财师提及，因为报酬低。此类项目也不太适合大众投资者，产品收益过低，与大多数信托类别特性相违背。这类产品特点是期限灵活，安全性高，底层投向流动性强。