五矿信托如何踩雷房地产？ 信托至少多少钱可以贷款呢

出品|清流工作室

作者|王晓悦 主编|赵妍

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近期，五矿信托受托管理的一系列应收账款融资产品面临逾期，房地产投资风险再次显露。五矿信托是上市公司五矿资本（600390.SH）的控股子公司，也是近几年规模增长较快的信托业黑马之一。

清流工作室发现，五矿信托最早为一些核心房企提供应收账款融资服务，此后服务对象向下兼容，还出现给房企关联公司进行保理业务的情况，风险也逐渐提高。

近期，多名投资人告诉清流工作室，五矿信托一个应收账款融资产品鼎兴系列逾期，融资方提出项目展期18个月的方案。该系列产品由招商银行代销，且被定为“R3稳健类固收产品”，以基金名义出售。自鼎兴产品出现逾期，招行修改产品详情页面为“房地产投资”方向说明。更值得注意的是，该系列部分产品未按合同约定，完成应收账款转让登记手续，其对应的底层资产并不明晰。

除了应收账款融资业务出现逾期，五矿信托给大量的房企项目公司提供资金，也在行业下行之际遭遇危机。

今年以来，五矿信托斥资入驻恒大、阳光城等多家公司的项目公司，亲自上阵管理项目，以期为投资人挽回部分损失。但这也意味着，五矿信托需要加大对这些项目公司的投入，外行人五矿信托是否有足够的资金和能力完成交楼重任，还待观察。

应收账款融资出现逾期

五矿信托近期被曝出违约的产品为五矿信托鼎兴系列产品。根据投资者提供的管理报告，鼎兴系列共有1号到15号共计15期信托计划，总募集资金不超过25亿元。成立日期在2023年的3月至6月，期限均为12个月。

目前，前5只信托计划已经到期，五矿信托已按照延期计划，在原定到期日后的30个工作日内偿还不低于信托计划本金总规模的20%。未来将在原定到期日后的13到15个月期间偿还不低于本金总规模的25.33%，剩余的本金及其他信托利益则在原定到期日16到18个月内偿还。

根据五矿信托的管理报告，鼎兴系列的资金用于受让深圳市五顺方商业保理有限公司 （下称“五顺方保理”）因开展保理业务而持有的对一家房企项目公司的应收账款债权，这些应收账款债权是供应商向房企项目公司提供货物买卖、服务贸易或工程承包、分包等形成的。

五顺方保理获得这些应收账款转让价款后，最终用于置换其自身的金融机构借款或股东借款。资料显示，五顺方保理的出资方是深圳市前海致同实业有限公司，背后是两名自然人，而五矿信托控制的青海濯方企业管理有限公司持有五顺方保理1%股权。

中国人民银行征信中心显示，部分鼎兴系列的产品的确指向应收账款融资。鼎兴1号、2号及3号，其底层资产是多家供应商对前述房企旗下项目公司的应收账款，合计转让金额为6亿元。

不过，鼎兴4号至15号共12只产品的应收账款转让记录未出现在中登网上。

一位投资人购买的产品为鼎兴9号产品，其提供的合同显示，9号产品的底层资产同样是受让五顺方保理对前述房企的应收账款，且信托计划设立前提是《应收账款债权转让合同》已签署生效并办理完毕相应的应收账款转让登记手续。但鼎兴9号产品的应收账款转让信息未出现在中登网上。

“这个肯定有问题，没有按合同约定实施风控。”一位从业多年的信托行业人员告诉清流工作室，如果没有进行登记，这个应收账款可能会被重复作为融资标的，转给其他机构、或者被第三方执行，安全性有一定问题。此外，整个产品没有实物或股权抵押，只有核心房企集团信用担保，风控措施偏虚。

在销售过程中，该产品的底层资产究竟是什么，也存在分歧。据投资者提供的聊天截图，部分招行的销售向客户表示，鼎兴系列是一个应收账款融资产品。但也有销售人员曾向客户表示，该产品的底层资产是多家公司的购房尾款。2023年底及2023年，五顺方保理的确曾持有前述房企的购房尾款，并将共计48.79亿元的购房尾款对外转让，但转让对象是银泰证券，而非五矿信托。

那么，鼎兴系列4号至15号产品所指向的底层资产究竟是应收账款还是购房尾款？

关联企业应收账款融资？

为房地产的应收账款提供融资，是五矿信托重要的业务之一。

五矿信托在2016年开始设立鼎铭系列产品，用于向深圳市前海一方供应链管理有限公司发放信托贷款，由其控股子公司受让第三方供应商对核心企业或其下属公司享有的应收账款，形成保理债权。准入企业有绿城房地产、金地集团、金茂投资管理（上海）有限公司、金融街控股股份有限公司、万科企业、碧桂园及五矿信托认可的其他核心企业。

随着业务扩张，五矿信托的应收账款融资业务向