监管大限临近 信托催债潮再起 信托有抵押物担保

经济观察报 记者 田国宝 因为一笔信托借款的季度应偿本息没有按时支付，债权人对乔刚所在的公司下发了提前还款通知书，按照当初约定，这笔借款本来在今年底到期。

乔刚所在的房企已经爆雷，这笔信托借款是爆雷前由项目公司借贷，本金总计2亿元，按季度偿付本息。由于母公司和项目公司均资金紧张，三季度没有按期向信托公司还款，触发违约条款，被要求提前偿还全部借款。

乔刚说，信托等非标借款，延期支付本息的情况较为普遍，包括房地产市场好的时候，也会发生类似情况，一般都能获得债权人的谅解，但今年下半年以来，越来越多的信托债权人以此为名要求提前偿还借款。

不仅是乔刚的公司，临近年底，越来越多房企被债权人要求提前偿还借款。一家还未爆雷房企的人士向经济观察报证实这一情况，“现在逼债最凶、要求提前偿还借款的都是信托等非标融资”。

多个房企人士透露，除了信托等债权人外，还有部分牌照较为齐全的金融机构，开始全面对房地产进行抽贷，“包括他们实际出资但借用别人通道的，也包括他们通道的，全部要求提前偿还”，另一家房企人士表示。

在当前房地产流动性紧张的情况下，信托等非标融资的抽贷行为让挣扎在生死边缘的房企苦不堪言，但信托公司同样有苦衷，一位信托公司人士告诉经济观察报，他们不仅要面对监管提出的压缩规模的要求，还得应对投资人持续不断的维权。

加速到期

乔刚公司被要求提前偿还的信托借款，由双方在2023年上半年达成借款协议，为此，信托公司在2023年三季度和2023年第一季度分别成立两期信托计划。按照约定，该笔借款采取滚动循环模式，按季度偿还相应本金和利息。

该笔信托借款虽以项目公司作为借款人，但项目早在多年前就已经竣工，实际使用人为集团总部，以项目公司名下的相关不动产作为抵押，集团二级子公司做了全额担保。

今年中，乔刚所在公司由于资金流动困难，二季度没有按时向信托公司还款，经过协商，在答应补偿一定违约金和利息后，信托公司同意延期到第三季度统一支付。

乔刚告诉经济观察报，彼时，公司上下普遍认为下半年房地产市场会有所好转，项目销售好转起来，集团资金紧张程度也将改善。信托公司勉强答应了。

然而，2023年下半年楼市并没有如愿回暖，而且由于断贷事件等影响，地方政府进一步收紧了预售资金监管力度，集团从项目提取资金的难度更大了。

距离下次还款还有一个月，信托公司开始要求乔刚的公司制定还款计划，并明确还款资金的来源。虽然需要偿还的资金不多，但由于集团无法从项目提取到足够的资金，双方心里都清楚，第三季仍旧无法按期还款。

按照最初约定，只要有一季的还款无法按期偿还，就会使得全部贷款提前到期，信托公司明确告诉乔刚公司，届时如果无法履约，将行使提前收回所有借款及利息的权利，让公司做好准备。

没有太多意外，乔刚的公司再次违约了，这次信托公司没有选择谅解，而是选择行权，下发了提前还款通知书，要求乔刚的公司将两期所有剩余欠款全部一次性偿还，否则将采取司法手段及处置抵押物等措施。

乔刚告诉经济观察报，这家信托公司是合作多年的商业伙伴，双方关系一直较为和睦，但这次，虽然多次协商沟通，对方明确表示，这次没有商量余地，年底前必须收回所有借款。

乔刚说，针对房地产企业采取类似行动的，不止一个债权人，也不止一笔贷款，几乎所有的非标融资债权人，均通过不同方式采取了提前收回借款的行动，“以各种方式要求提前还款，虽然也知道我们没有钱给他们”。

一位房企人士告诉经济观察报，其所在公司发行一笔担保中票后，多家信托公司债权人闻风要求提前偿还所有借款，给公司造成更大偿债压力，也让公司陷入更大的流动性困境中，整体信用状况比原来更加堪忧。

还款生变

在房地产快速崛起的历程中，不断加大杠杆及自有资金使用效率是最为重要的秘籍之一，相比于银行贷款、债券等标准化融资手段，信托、私募、资管等非标融资曾起到不可替代的作用。

一般而言，非标融资主要运用在拿地和工程建设阶段，尤其是拿地阶段，由于多数项目普遍不符合标准融资“432”要求，所以信托等高成本非标融资成为主要替代品，极大减少了房企自有资金投入。

比如，房企拿一块地需要10亿元，从拿地到开发贷下来至少需要三到五个月时间，只有开发贷下来后，才能将自有资金替换出来，去获取新的土地。而获取开发贷的一个重要条件是需要符合“432”要求。

“432”中的“4”指的是一个项目需要具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等四个证件；“3”指的是开发商自有资金比例必须达到30%；“2”指的是拥有2级及以上开发资质。

拿地时融资又称为前融，房企拿地后，用前融将自有资金替换出来，可以在别处继续拿地，极大提高了自有资金的使用效率，以少量资金获取