简析房地产信托融资的操作模式及优劣势 房地产投资信托投资基金是什么

近年来，在“房住不炒”的政策定位下，监管对房地产行业的管控持续加码，融资条件也不断收紧，投向房地产的资金信托持续下滑。

相对于传统商业银行存在风控严格、审批流程复杂、地域经营、额度限制等方面，信托具备投资方式多样、可异地融资、引入阶段、资金利率均可调整的特点；

综合看来，信托最大的优势就是灵活，可弥补单纯银行贷款不足，因此不管如何压降规模，信托融资仍然是房地产行业一个重要的融资手段。

基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要分为贷款型、股权型、权益型、混合型四种模式。

今天这篇文章，就来和大家简单聊一聊信托资金投入房地产的这四种模式及其优劣势。

贷款型信托，也是常说的债权模式，即信托公司将募集到的资金以向开发商放贷的方式投入到项目中；

开发商提供资产抵押、股权质押、集团或实控人担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托再向投资者分配投资收益和本金。

这是房地产信托融资的早期形式，也是最常规、最基础的形式。信托贷款业务需要满足地产融资的“四三二”条件，即四证齐全、30%自有资金（国发[2015]51号改为25%）、二级开发资质。

实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管等方面的限制，并不具备明显优势。

为什么信托贷款模式在早些年受到追捧呢？

主要是因为很多中小房企无法通过银行获得贷款，而且限制较多、要求较高，而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜，因此信托贷款才应运而生。

这种方式主要用于开发商买地时配资，弥补买地时短期的资金缺口，取得土地证后进行按揭或者开发贷以后置换出来。

但政策实际是不允许这样操作的，因此这种模式的审批越来越严，各大信托只能在规定额度内操作，规模也越来越小。

优势：①融资期限灵活，操作简单，交易模式成熟；②利息可计入开发成本。

劣势：①融资成本较高；②在政策调控约束下，目前该模式较难通过监管审批。

由于监管逐年变严，单纯的信托贷款模式不能满足房企的发展需求，近些年来从贷款模式转向股权模式。

股权型投资，是指信托公司将募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积（以及股东借款）或新设公司的方式投入到项目，通过对股权的分红、减资或转让获得投资收益，再向投资者返本和分配投资收益。

股权投资过去主要分两种，一是信托公司以信托资金的形式直接入股项目公司、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款回购信托的持股部分；

二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股项目公司成为股东，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入项目公司，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。

由于过去的股权类模式都是阶段性持股，设定了对赌条款或者约定了明确的退出时间、退出成本和退出路径，涉及到银保监发[2023]23号文的合规性问题，目前这两种操作形式也受到了限制。

现在的主流转型方向是类优先股投资和真股投资，与明股实债的区别主要在于对赌条件的设置；

通俗来说，真股投资对赌条件的条件需要合理、可期，能过审计；如果设置的业绩目标明显无法完成，大概率触发回购的，则会被认定为明股实债。

真股权投资不能约定融资方到期受让股权实现退出，只能约定优先受让股权，目前的产品大多约定2年推出，但也存在着无法退出的风险。

优势：①合法合规，符合监管要求；②项目运营期间风险控制更有效；③项目成功开发运作的情况下，收益一般较债权更高。

劣势：①投资期较长、收益有较大不确定性；②对开发商资质、项目研判要求更高，需参与到项目开发运营；③资金募集难，投资者接受需时间。

权益型是指信托公司以募资为对价受让开发商在某一阶段的特定权益（可让渡的、专属性、且在未来可产生稳定现金流的权益，比如项目的资产收益权、项目公司股东的股权收益权等），结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式开展合作，从而获得信托收益。

通常情况下，信托公司会持有优先受偿权，如果信托计划到期未能实现兑付，则信托公司有权处置资产进行补足优先受偿权的权益，而开发商所持的劣后收益权滞后补偿。

这种模式一般用在已建成、产权清晰、且能产生稳定现金流的物业资产上，比如大型商场、写字楼、酒店等等。

优势：①在不丧失财产所有权的前提下实现了融资； ②在条件成熟的情形下，能够过渡到标准的REITS产品。

劣势：物业租售比太低致使融资规模不易满足开发商需求。

混合型模式也被称为夹层融资模式，即将贷款、股权、权益型三种模式组合在一起使用，期限配置等方面均比较灵活。

它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

上图就是一个“股+债”的夹层信托融资，可以看到，案例采取的风控措施一般与股权型的类似。

A信托公司通过信托计划持有了49%的股权，同时项目公司51%剩余股权进行质押，项目资产抵押、集团进行保证担保，图中未标明的措施还包括章、证、照、网银U盾共管，委派董事或财务经理等。

优势：①信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构；②债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，有浮动收益但占比也较小。

劣势：①交易结构比较复杂；②信托一般会要求对项目财务和销售进行强监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

总体来看，地产信托在一路监管中发展至今，面临着融资贷款类信托规模缩减、房地产信托规模总量控制的双重压力。

而从近两年信托计划产品来看，股权投资类产品不仅能解决信托端投资人的财富消化问题，还能同时解决开发商的出表等需求，因此股权投资类的信托产品正成为地产信托融资的主流。

这也对信托关于房地产项目投前研判、投后管理提出了更高要求，甚至有信托机构开始招聘一些地产投拓、风控、运营、工程等板块的人员来协助业务落地。

信托或许将成为地产人切换的一个赛道，市场下行公司需更为谨慎，其实对专业人才的需求就越是迫切，大浪淘沙始见金，但愿地产朋友们都能趁机充实自己，熬过这个寒冬。