房地产16条对信托的影响（深度解析） 房地产信托投资基金的风险

导读：现阶段投资人情绪比较敏感，展期意味着信托计划逾期，以控制风险和政策为由协商债务展期难以说服投资者。

一、金融16条的基本内容

11月11日，人民银行、银保监会发布了一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的新规》，出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，包括房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、风险处置、阶段性调整金融政策等方面。其具体内容包括：

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

“金融十六条”的目的是解决房地产行业的风险问题，主要内容可以归纳为两类：一是增加对房地产市场参与主体的金融支持；二是针对房地产企业及个人住房贷款债务的展期。

一方面，增加对房地产市场主体的贷款、债券融资、资管产品融资等多渠道的金融支持，通过债务延期减少企业的流动性压力。房企得以时间换空间，降低违约风险，能有效缓解金融机构和房企的紧张关系，避免金融机构继续用脚投票，维护房地产市场的稳定运行。

另一方面，政策中提到对房地产市场的金融支持是有一定前提的。大方向来看，向房地产市场定向投放增量资金，促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复，维护房地产市场的稳定。从细节上看，“保证债权安全、资金封闭运作”、“合理融资需求”、“配套金融支持”、“保交楼”等政策前提的设置，说明此次政策对于房地产市场的支持并不是开闸放水，而是有针对性的进行政策调整。

二、金融16条的意义

此次政策是今年以来监管层对于房地产企业力度最大的支持政策，既有对之前政策的统合，又有对今年以来部分房地产金融政策的调整，对于稳定房地产市场预期有较大的积极作用。

1、政策纠偏。新规是对前期宏观调控过猛导致房地产市场出现不稳定情况的一种纠偏。新规要求阶段性调整部分金融管理政策，延长房地产贷款的集中度管理政策，针对房地产企业大面积违约的问题进行政策调整。加上今年以来房企纾困基金等政策实施过程中出现部分问题，对金融机构过度收紧贷款的行为，监管层有必要对地产金融的政策方向进行调整。此次新规明确对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展；金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。

2、化解市场风险。房地产企业因三道红线等政策因素导致信贷过度收紧引发流动性危机，房企和金融机构之间的互信关系受到影响，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、项目停工、居民预期转差。此次新规通过稳定融资、债务展期、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，以及阶段性优化房地产项目并购融资政策，对房企的支持、对停工项目的保交楼支持、对已出险房企的问题化解以及对购房人的金融支持，以加快推动房地产风险市场化出清。

3、维护房地产市场稳定运行。新规是一个重要的信号，将为房地产市场注入强大的信心预期。本轮房地产债务危机，最为突出的就是房地产企业的违约潮导致市场情绪快速趋冷和房企再融资的困难。通过金融机构对房企及个人的金融支持，恢复市场信心是新规的重要目标之一。

三、对信托公司及房地产信托的影响

1、对存量房地产信托的影响

展期可以缓释风险，但存量房地产信托展期存在现实困难。新规指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，对未来半年内到期的允许展期一年。当前房地产企业的资金链持续紧张，债务到期仍处于高峰时段，若债务能展期一年，能在一定程度上降低房地产企业的资金压力，对存量房地产信托业务有着明显的风险缓释作用。另外，存量房地产信托计划的展期存在较大的困难。现阶段投资人情绪比较敏感，展期意味着信托计划逾期，以控制风险和政策为由协商债务展期难以说服投资者。

为风险处置留出窗口期。政策规定，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。针对已经出现风险的房地产项目，新规通过债务展期和金融支持用空间换时间，鼓励通过多种手段化解存续项目风险，对存量房地产风险项目留下较好的风险处置窗口期。另外，新规为房地产市场带来趋稳的信号，市场情绪的回暖将对已出险项目的风险处置有利。

2、对新增业务的影响

多数信托公司对房地产信托业务展业前景较为迷茫，此次政策出台为未来房地产信托业务开展有较好的指导意义。在政策支持下，房地产信托业务可能会有所增加，但合规要求和投资者情绪等多重因素的影响，房地产信托业务短期内难以出现大幅增加的情况。

传统的融资类房地产信托业务不可能再度大量回归。房地产信托业务在经历持续的压降之后，大的监管趋势没有动摇，业务基本不可能回归以“影子银行”为特征的融资类业务上。新规要求信托公司严格落实资管产品监管要求、做好风险防控，房地产信托的增量业务同样要符合监管的要求。

新规对房地产信托的业务范围有限定。新规鼓励房地产信托支持房地产企业和项目的合理融资需求，应当解释为对“保交楼”配套融资支持和为优质房企维持正常经营提供金融支持，而“依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持”，在一定程度上限定类房地产信托的业务范围。

3、新规对房地产信托的展业支持

此次新规对房地产信托业务鼓励大致限定在三大方向：“保交楼”的配套金融支持、受困房地产企业风险处置和住房租赁金融。

在做好“保交楼”金融服务方面，新规鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持。在“一楼一策”和“后进先出”的政策支持下，信托公司可以选择风险相对可控的地产项目，配合“保交楼”专项借款，提供配套融资以盘活项目。

在做好受困房地产企业风险处置方面，信托可以为出险项目的房地产并购提供资金支持，包括以房地产纾困基金或其子公司为承担主体的并购贷款；同时新规鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。信托公司可以通过股权收购或认购新增股权的形式开展相关业务，推动加快资产处置。

在支持住房租赁金融方面，新规引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，积极满足企业中长期资金需求。新规要求稳步推进的房地产投资信托基金（REITs）的试点，预期将成为房地产信托展业的蓝海。

4、对信托公司的建议

房地产信托业务转型现在有较好的窗口期。目前金融机构对房企避险情绪很重，房地产项目投资风险比较大，参与意愿不强。随着新规的推出和发酵，房地产市场趋稳可期，房地产信托业务应以资产盘活为主，为房地产企业“保交楼”、优质房企维持正常经营提供金融支持。

积极参与房地产投资信托基金（REITs）的试点，尝试盘活存量不动产资产。房地产市场大概率不会出现持续高增长的情形，住房租赁是符合政策和市场发展需求的宠儿。信托公司应探索对权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的租赁住房发行REITs，既增加了开发商的变现渠道，又丰富了投资者的投资选择。

作者：喻智

来源：用益信托网