学术专栏李金倩：日本住房反向抵押贷款信托的启示 日本信托银行有限公司

1.日本住房反向抵押贷款信托运用模式

在愈发严重的老龄化社会（在日本社会已经进入了高龄化）的日本，确实存在着仅依靠养老金是不能充分应对养老需求的现实问题。社会需求决定市场的导向。但如上述，光有需求而没有相应的应对机制和让几方都能共赢的业务模式，也注定不能实现共鸣性的市场。面对如何化解社会明明有强大需求却形不成市场的矛盾，就必须首先取得客户的认可，而取得客户认可的前提是在不影响自身的利益的同时给客户带来利益和方便。于是，日本的信托业界利用信托有别于银行的诸多功能优势，在全球率先推出了住房反向抵押贷款信托的模式，受到了人们的关注。该项业务以信托为手段，从财产管理的角度出发，通过以住房设定抵押，为有需求的老年人按照各自不同的意愿，提供量身定制的养老生活的保障。

住房反向抵押贷款基本上都是以借款人将自己的不动产设定抵押权，作为融资担保的条件，贷款人据此发放总金额控制范围内的一定额度，待该计划终止时，通过处分抵押物来回收贷款。但是，作为高龄者的老人，在契约执行期间将很大程度上存在丧失意识能力和不安于自身的财产管理能力的风险。对此，作为财产管理的信托制度则反映出了诸多优势。如利用信托制度上的意思冻结功能，与设定担保的方式相比，虽需向信托的受托人支付管理信托财产的报酬，但却能完全保证信托财产管理上的安全性和稳定性，如老年人因年事已高，已明显无力于自己房产的管理或维修，尤其是入住养老机构后，更是无力于将住房对外出租和与沟通交流，而信托下的受托人则可以代老人管理好自己所有的土地及建筑物，向租户催收房租和实施住房的修缮等，使老年人获得长期而稳定的收益。

上述这些基本而简单的内容都是信托区别于金融机构反向抵押贷款的根本之处，而在高龄化发展越来越严重的今天，可想而知这种缺乏管理自身财产能力类型的老人数量将会呈急剧升高的趋势。换言之，这一趋势不断加剧下的是强大的社会需求，而既能在实现补充养老目的的同时，又能从实质上为养老需求人带来利益最大化，从而满足社会的强大需求的多元素交织在一起的养老方式，远不是单纯办理住房反向抵押贷款的金融机构所能胜任的。

在以财产管理为目的下，日本推出了信托三模式。

（1）委托人兼受益人的老年人，以不动产管理和处分价款为清偿债务为目的，与受托人缔结不动产管理合同和处分信托合同，此后以该不动产的租赁人的身份继续居住在该不动产的住房里。租赁合同是在所有人的受托人——信托银行和租赁委托人之间缔结。租金汇入受托人——信托银行的账户，由于该租金产生于信托财产的收益，而且该收益的背后是以信托受益权自动担保下的不动产信托为基础的，所以对信托银行这种金融机构来说有着很大的魅力。委托人兼受益人的高龄老人通过受托人的斡旋，将信托受益权转换为年金基金等，再以资金化的形式，获取必要的资金。当信托合同届满（终止）时，或者老人死亡后，受托人以处分不动产获得的收入一次性偿还合同终止之前所发生的生活资金等合计金额，处分不动产所得价款在减去清偿金额后的剩余部分归还于老人，委托人死亡的返还于其继承人。

（2）委托人兼受益人的高龄老人以不动产的管理和处分价款作为清偿债务为目的，缔结不动产管理处分信托合同，然后以使用人的身份继续无偿使用该不动产。老人以金融机构作为质权人将信托受益权设定质权，与该金融机构缔结金融消费合同，接受生活等方面的必要资金的借款。当信托合同届满时，或者老人死亡时，与上述模式1一样，受托人处分不动产。在融资期间解除信托合同后，信托财产将交付于受益人，信托财产上所设定的质权随之消灭。

（3）这是常用的一种方法。即订立附带性利用信托的金钱消费信贷合同的类型，这种类型以缔结金钱消费借贷合同（账户透支）为基础，签订不动产管理处分信托合同的形式和为顺利地进行财产、债务的承继以及清偿而设立遗嘱信托两种类型，这两种形式都彰显的是信托在融资上的担保功能。

2.日本住房反向抵押贷款信托的操作流程

快速发展的日本处于高龄化社会发展阶段，使养老需求胜过历史任何一个时期。住房反向抵押贷款和住房反向抵押贷款信托好像成了人们常常挂在嘴边的话题，以至于只要打开各银行和信托公司的网站，这种金融产品的推介就会跃入你的眼帘，其业务开展的普遍程度可想而知。

2006年日本信托法的修改，为家族信托或连续受益人信托提供了制度上的有力支持。此外，日本信托法就何谓信托，明确指出委托人必须向受托人作出财产权的转移，而且日本信托法秉承信托登记为对抗主义的原则，所以信托合同的成立标志着信托生效，这一点和我国信托法规定的信托登记（主要指信托财产为不动产的信托）是信托生效有着根本的区别。所以，日本在住房反向抵押贷款信托的设立和运作上极为方便，在不存在制度上的障碍下，日本的住房反向抵押贷款信托有了广阔的发展前景。综合各家信托银行和商业银行推出的住房反向抵押贷款信托的业务模式和操作程序，基本上大同小异。从中我们可以窥见该项业务发展和普及程度（而我国尚处在理论研究、制度引进和业务的探索上，离程序化操作尚有一段距离）。

具体操作流程为：

程序1 ：住房反向抵押贷款信托的申请

由设立住房反向抵押贷款信托的意愿者，即委托人准备好住房反向抵押贷款信托的申请书。

程序2：提交所需材料

在请申请人提交申请书的同时，申请人还须准备好受托审查所需的相关资料。

程序3：获得指定金融机构的融资申请和融资确认

如 XXX信托公司指定的金融机构进行融资审查和下放融资认可。

程序4：接受XXX信托公司的信托受托审查

程序5：缔结信托合同和受托信托财产

申请人与信托公司缔结信托合同，XXX信托公司接受反向抵押贷款受托的财产——申请人（委托人）的自有住房。

程序6：从金融机构获得生活资金的借款

申请人可以一边继续住在自己的住宅里，一边获得生活资金的借款。

三、日本住房反向抵押贷款信托对我国的启示

1.日本信托制度为住房反向抵押贷款信托提供了法律基础

如前述，日本除了商业银行在积极推进住房反向抵押贷款业务以外，各信托银行也都在以信托模式推进这方面的业务。一家信托银行在推介住房反向抵押贷款信托模式的优势时指出，银行所能做的只局限于贷款，不具备帮助老年人进行财产的管理。如年事已高的老年人在某种程度上已没有相应的体力和精力区管理自己的财产，更有甚者，如果是身患老年痴呆疾病的孤寡老人，或者后来由于年老体衰也会失去财产管理能力，而此种情形下，信托是老年人财产管理的最好帮手。具体而言，表现在以下几个方面：

1、信托监督人制度的引进

随着2006年日本信托新修《信托法》的出台，为保证老年人财产管理上的安全，新法不但明确了信托管理人和制定了信托监督人制度，也通过连续受益人制度的引进，为生前遗嘱信托（家族信托）的发展奠定了法律基础。其效果表现在老年人可以凭借制度上的保障，既消除财产设立信托的担忧，又可指定其子女或自己信赖之人担任信托监督人，对受托人管理信托事务行使监督权。该法132条规定“信托监督人有权以自己的名义为受益人行使与第九十二条各号（第十七号、第十八号、第二十一号及第二十三号除外）所列之权利相关的一切法庭上和法庭外的行为。在信托监督人有两人以上时，全体必须共同而为其权限项下之行为，但信托行为另有规定的，从其规定。[1]法律赋予受益人的法定权利也同样赋予了信托监督人。这样，即使受益人对信托受托人无能力行使监督权，也可通过信托监督人制度维护自身的权利。而信托监督人不用亲自管理老人（委托人）的财产，可腾出