北京山水文园千万级豪宅烂尾背后：三家信托被套超40亿均为通道 开发商涉“无证”销售 信托怎么销售出去

一位山水文园集团财务部前员工曾爆料，山水文园拥有的公寓项目资产本身极好，但因各种操作经营问题，都未对公司产生正现金流。而文旅产业更是投资周期长、回报收益慢的项目，各地签约的小镇动工以来也曾多次传出拖欠工程款问题。

有时候，房企一转型就是一辈子过去了，高楼宾客如前世幻影。

北京东三环十里河弘燕路，山水文园中园北门旁，立着一块约三米高的指路石碑，石碑中间刻着介绍语：山水艺术大道地处国家级文化产业创新区辐射范围内，以“山水美术馆”为核心，同时携手保利拍卖、李可染艺术基金会、张艺谋、王刚、吴宝庆、马未都等文化大家，以全球视野，欲将其打造成为国际高水准的当代艺术街区。

介绍语下面刻着大字号“山水美术馆”，沿着箭头所指方向，过两个红绿灯路口便是山水美术馆，美术馆嵌入山水文园东园的西北角融而为墙，烂尾项目“山水文园五期二段”则位于东园内部的西南角，被围栏圈着，寂静无声，而圈外花园社区里车来人往。

如今，烂尾项目里的毛坯房还被施工单位贴上了封条以示拖欠工程款的不满，山水美术馆和李可染艺术基金会美术馆等底商门口亦于2023年11月4日被贴上了法院的强制执行告示，申请执行人赫然写着长城新盛信托，被执行人便是山水文园项目的开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称凯亚）。

长城新盛信托这个规模38亿还未完全到期的单一类信托计划，因开发商资金链断裂而提前进入资产处置阶段。同样因为被套诉诸法律的，还有国民信托和五矿信托。

凭借这个处于黄金地段的豪宅项目，实控人李辙融得大笔资金，在文旅行业一番猛如虎的操作后，走上了卖资产引战投自救的道路。

一位深度参与上述融资项目的知情人士向21世纪经济报道记者表示，造成如今的局面，除了李辙向文旅行业进军失败的原因外，主要就是2018年其捂盘惜售，不甘愿以9万每平米的备案价拿预售证，“要是当时拿了预售证，销售回款就没半点问题”。

三家信托公司被套超40亿

山水文园项目总建筑面积超百万平方，沿着弘燕路向东依次有西园、中园、东园三个独立、并列而排的花园社区，分成五期建设。

其中，山水文园东园也称弘燕山水文园，由山水文园三期和五期组成，五期被细化为三段3个楼盘，山水文园五期二段项目又被称为“山水文园·九御”项目，为整个山水文园项目的收官之作，也就是如今的烂尾项目。

由公开的裁判文书可知，如今与五期二段一同被套住的，有三家信托公司，均已对凯亚进行了起诉，21世纪经济报道记者多方核实到，这三家信托均是作为通道的角色参与进来，只负责按委托人的指令行事，不承担主动管理职能。这一点也能从裁判文书中觉察一二。

最早起诉凯亚的是恒丰银行，法院于2023年1月21日立案，国民信托作为第三人参与，期间因各种原因撤诉起诉再上诉，而11月10日公布的管辖民事裁定书有提及，国民信托与凯亚签订了《嘉泰4期单一资金信托抵押合同》，恒丰银行受让了该笔债权。

21世纪经济报道记者从业内一位人士处得知，恒丰银行于2016年3月通过国民信托成立了“嘉泰4期单一资金信托”，规模2.5亿元，期限2年，到期后，恒丰银行从国民信托处原状受让了该笔债权。

恒丰银行立案后，五矿信托于2023年4月29日向法院申请了诉前财产保全，要求冻结凯亚及相关公司的银行账户存款，如存款不足，则查封、扣押其持有的相应价值的其他财产。

同时提到，浦发银行北京分行出具保函，担保金额为7.6亿元，为五矿信托的诉前财产保全提供全额担保。由此可得知目前该笔贷款余额为7.6亿元。

21世纪经济报道记者查询五矿信托官网发现，“五矿信托·山水凯亚信托贷款单一资金信托计划”成立于2016年1月27日，成立规模10.4亿元，期限3年。

行至年底，长城新盛信托也开始对凯亚进入强制执行程序，由此有了开头出现的法院告示。

告示中提到，北京市第三中级人民法院已查封凯亚名下位于山水文园东园1号楼、2号楼、3号楼总计34处不动产，现即将对上述财产进行处分。记者通过和山水文园附近的经纪公司员工聊天得知，此次被查封的34处不动产均为凯亚自持的底商不动产，并不会涉及到1、2、3号楼的住宅。

目前的东园里，五期二段已因资金链断裂停止销售，五期三段虽然于2016年已售完，很多业主也都已入住，但据多位中介透露，三段的土地早先被凯亚整体抵押出去了，目前房产证还未落地。除此之外，东园其余楼盘都是产权清晰的。

通过告示中载明的案号，21世纪经济报道记者在中国执行信息公开网上查到，该案件立案时间为2023年7月8日，执行标的为33.07亿元。

2016年11月22日，长城新城信托作为受托人于2016年设立“长城新盛•北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目”，规模为信托规模38亿，项目期限5年，交易对手为凯亚及共同债务人山水文园凯湖房地产开发有限公司。

其中，抵押物包含三块，一是，凯亚自持的山水文园东园五期一段现房商业项目及相应分摊的商服用途国有土地使用权，也就是包含上述被查封的1-3楼底铺；二是，东园五期二段86229.69平方米的在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权(其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米)；三是，凯亚拥有的“金海湖碧波花园”项目整体在建工程及土地。

仅2016年，凯亚通过信托通道获得的融资总额便达50.9亿元，一朝烂尾，信托及幕后的委托方被套资金超40亿元。有业内人士向21世纪经济报道记者推测，上述这些信托资金用途有的应属于流动资金贷款而不只是单一项目贷款。

对于套在里面的金融机构来说，由于该项目抵押物价值较高，后续的处置较为乐观，且是单一机构投资者投资，不会出现沟通问题。一位牵涉进此的信托高管认为，目前最应该担忧的是那些被欺骗的业主怎么办。“付了房款却签的是借款合同而不是购房合同，直接把钱打给了凯亚，没进监管账户，这个我们也控制不了。”

转型下的“无证”销售

“山水文园五期二段”烂尾项目围栏外面的施工牌上写着，开工时间为2007年3月1日，竣工时间为2023年12月30日，这段时间，见证了凯亚背后的山水文园集团在北京豪宅市场的快速崛起与向文旅产业大肆进军的主要历程。

凯亚的控股股东为李辙和其女儿共同持股的山水文园投资集团有限责任公司。山水文园集团自2001年起，凭借山水文园住宅项目一战成名，定位高端住宅，此后还在北京开发了金海湖碧波别墅项目、山水广场（山水铂宫）公寓项目、山水雅诗阁服务公寓项目等。

2014年，山水文园集团与美国六旗集团签约，开启进军文旅产业之门，拿下浙江海盐文旅小镇项目、重庆市璧山区文旅小镇项目等。李辙在2016年的博鳌亚洲论坛参会期间接受腾讯网采访时表示，山水文园从一家高品质住宅开发商，正逐步转型为一家覆盖健康、文旅、金融、传媒等产业的多元化企业。

其背后，是越来越紧绷的资金链。

一位山水文园集团财务部前员工曾爆料，山水文园拥有的公寓项目资产本身极好，但因各种操作经营问题，都未对公司产生正现金流。

而文旅产业更是投资周期长、回报收益慢的项目，各地签约的小镇动工以来也曾多次传出拖欠工程款问题。

上述前员工称，“山水文园五期二段”的建筑面积约10万平米，从2014年就开始建设，2016年主体楼就已经基本建成，但是山水文园集团捂盘停止建设，主要原因有两个，一是，因为东园的土地当时是整体拿的，在其他楼盘都已经销售完毕的背景下，“山水文园五期二段”项目的楼盘只要卖一半就会触发土地增值税清算条件；二是李辙希望捂盘几年房价翻倍。2023年被推出来也是因为资金紧张。

一位深度参与上述融资项目的知情人士向21世纪经济报道记者表示，造成如今的局面，除了李辙向文旅行业转型失败的原因外，主要就是2018年其捂盘惜售，不甘愿以9万每平米的备案价拿预售证，“要是当时拿了预售证，销售回款就没半点问题”。

记者梳理北京市住房和城乡建设委员会官网上的备案信息得知，从2007年开始，截至2023年12月10日，山水文园整个东园的楼盘，房屋所有权登记在册的总计有22栋，除了“山水文园五期二段”外，其余楼盘均已备案，而“山水文园五期二段”项目，仅19楼进行了备案。

整个山水文园东园楼盘的房屋所有权备案时间横跨12年，备案拟售价格也从2007年的一万每平出头涨至2023年底的10万元每平米。

2023年3月，山水文园集团开发布会给“山水文园五期二段”项目造势，取名为山水文园•九御，与丽兹行、链家、我爱我家等九家地产渠道商签署合作协议，并定了单盘、单年、60亿的销售目标。

如今，大量起诉凯亚的裁判文书里，也包括多家地产经纪公司在追讨其拖欠的销售佣金。

上述知情人士表示，目前“山水文园五期二段”项目大部分楼盘还未销售出去，销售出去的回流资金一部分进了信托监管账户。并承认，凯亚在销售过程中存在违规行为，有部分销售款未进入监管账户。

此前，曾有多家媒体报道称，2023年7月，在有现房展示和开发商承诺补签购房合同的情况下，有多位业主与凯亚签订了不同版本的《借款合同》和《购房意向协议书》，付款金额百万至千万不等。

这些借贷资金均未进入信托监管账户。上述高管透露，目前李辙正在寻求引入合作方盘活烂尾项目，同时加速处置存量资产。比如今年年中，浙江海盐的项目已经卖给了融创，还有正在出让北京的山水雅诗阁服务公寓全部股权。

21世纪经济报道记者在实地走访时获悉，凯亚已将北京山水文园物业管理服务有限公司卖给了合信智慧（北京）物业服务有限公司。启信宝显示，该笔工商变更信息发生在2023年7月28日。

中国执行信息公开网显示，截至2023年12月11日，李辙总计因未履行给付义务而被执行的债务标的已超36亿元，债权人包括厦门银行北京分行（7607万元）、长城新盛信托（33亿元）、浙商银行（2097万元）等；凯亚的执行案件则有78条，除了(2023)京03执1676号的执行标的达2亿元，其余标的主要在千万和百万区间。