公募REITs与股票、债券等有何区别呢？ 股票,基金,债券的区别东方君

公募 REITs 作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富投资人配置选择。

公募 REITs 资产端产生股息及资产增值收益，产品端在资产端估值变动基础上受二级市场影响产生资本利得率。根据政策规定，试点期间要求 REITs 预计未来三年净现金流分派率原则上不低于4%。因可供分配金额是净利润与折旧摊销之和再减去资本开支，预计分红率可能会大于100%。对比股票来看，A股高速公路上市公司 2023 年平均分红率为46%，企业依靠留存收益继续投资收费公路。A股高速公路上市公司 2023 年度平均股息率为3.1%，略低于REIT基金发行要求的4%。

整体来看，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品，其作为资本市场直接投融资工具，不仅可以为机构投资者及个人投资者提供大类资产配置选择、高分红稳定收益，还能促进基础设施投融资领域资金连续循环，助推资本市场结构性改革及健康发展。在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募REITs可帮助解决资产荒问题，为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资思路。

公募REITs的收益主要来自于资产端和产品端。

资产端视基础设施项目运营情况而产生REITs基金的股息及资产增值收益，主要收益影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益率水平、行业大周期、项目资产成长性、资产管理人投资运营水平、项目投融资决策尤其是扩募等基本面，通常引导公募 REITs 价格长期趋势性变动。产品端价格在资产端估值变动的基础上还受权益类产品属性的波动影响，影响REITs二级市场价格的市场因素包括其他资产价格、市场情绪、流动性等，主要造成公募REITs短期估值波动。

试点阶段公募REITs底层项目要求较高，信息披露较为详细。

我国公募 REITs 目前仍处于试点阶段，要求底层项目集中在重点区域、重点行业、优质项目，有助于提升示范效应，同时对项目管理人、项目运营水平也提出较高要求。在具体项目上也要优中选优，要求项目权属清晰、收益较好，已产生持续、稳定的收益及现金流。信息披露方面，公募REITs基金在招募说明书中详细披露底层资产的未来现金流预测关键假设及其公允价值计算依据。监管要求，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估，并在基础设施基金年度报告中披露评估报告，信息公开性较强。

公募REITs的投资风险主要体现在项目运营、流动性、结构设计、战投限售期等，最终影响投资者预期分红、投资收益的实现。

项目运营方面，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际的现金流大幅低于测算现金流，而且扩募存在投资收益率较低的风险。

结构设计方面，目前基础设施公募REITs 均采取用了“股+债”的交易结构，将收益分配方式由单一的股息分红调整为包含债务资本利息，使得相关利息可以列入税前扣除范围，实现减税；如通过设立私募基金实现“公募基金+ABS”的结构，需要发行成功后的一段时间内将SPV与项目公司反向吸收合并，否则股东借款利息无法在项目公司层面税前扣除，将减损REITs的可分配金额，影响投资者收益的实现。

流动性方面，REITs期限较长，均采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。因此，投资者参与REITs交易可能面临流动性不足的风险，不过试点期间公募REITs都需要选定不少于1家流动商为本基金提供双边报价等服务，增强了流动性。此外除原始权益人外，其他战略投资者也有限售期安排，影响投资者收益的实现。

参考资料：华泰证券研究所宏观团队文晨昕、林霞颖、张继强10月14日发布的《高速公路公募REITs全解析》，对本材料的完整理解请以上述研报为准。

风险提示：本材料中包含的内容仅供参考，不构成任何投资建议或承诺。请投资者理性判断并独立决策，在投资金融产品或金融服务过程中应当注意核对自己的风险识别和风险承受能力，选择与自己风险识别能力和风险承受能力相匹配的金融产品或金融服务，并独立承担投资风险。投资有风险，入市需谨慎。