房地产投资信托基金

什么是房地产投资信托基金（REITs）

REITs英文全称是：Real Estate Investment Trusts，翻译为房地产投资信托基金，或者不动产投资信托基金。我国的公募REITs是明确了主要投资于基础设施建设，所以在一些已发行的文件中，我国公募REITs又称为基础设施证券投资基金。

REITs是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金，是不动产收益权进入资本市场流通的一种金融产品。

2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就明确提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

同年12月21日，国家发改委和证监会发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》中更是明确指出了REITs可以支持基础设施项目建设。

《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》

那么，REITs到底是怎么运作的？它有什么特点？对我国经济发展有什么重要意义？适不适合广大普通投资者进行投资？

REITs基金是如何运作的？

拥有一栋楼来收租，应该是很多人的梦想，但是要实现这个梦想，必须要很有钱才可以。这个事情门槛高，实际操作难，并且流动性还差。于是就有这么一群人脑洞大开，把一栋楼买下来，然后做成REITs基金，基金的每一份额就是这栋楼的所有权之一。投资者买了这个基金，就相当于拥有这栋楼所有权的一部分。REITs基金把这栋楼每年的租金扣除营运成本，以分红的方式支付给投资者，投资者收到的分红就相当于收租了。另外，如果这栋楼升值了，投资者的投资也增值了。如果想卖掉，也没问题，只要把手头的基金在二级市场上进行转让就可以收回现金。

所以，REITs基金的具体运作就是：由专业机构依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过资产支持证券等特殊目的载体持有资产项目。由基金管理人等主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国公募REITs在证券交易所上市交易。

REITs基金的特点：

从上述的运作方式，我们可以看到REITs主要有以下特点：

1、基金投资的项目是不动产

并且规定了该不动产一定是已完工在盈利的不动产，不可以是还在建设中的项目。不动产包括但不限于：写字楼、酒店、产业园区、物流地产、仓储地产、公路、铁路、变电站等等。

需要注意的是，我们国家公募REITs秉承中央多次强调“房住不炒”的概念，是明确排除了住宅还有商业地产。我们国家的公募REITs是主要投向一些基础设施建设，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

我国公募REITs投资项目方向

2、投资者拥有的是实物资产的所有权

由于基金投资的项目是实物资产，所以投资者所拥有的就是实物资产的所有权。

3、流动性较高

REITs基金会对不动产进行运营维护，每年绝大部分收益分配给投资者，现金流透明稳定，分红是可以预期的，投资者如果想要用钱，可以随时在二级市场卖掉变现。

4、安全性较强，风险可控

REITs基金的收益基本是不动产收租、不动产项目运营利润以及不动产本身抵押贷款后放贷出去产生的利息，风险相对可控，比股票波动要小。随着物价上涨，房租也会上涨，地产本身也会增值；随着社会发展，基础设施REITs基金还会享受到国家发展改革所带来的经济高质量发展红利，所以REITs基金还可以抵抗通货膨胀。

5、收益相对稳定

REITs基金的运作方式是大部分收益都要给投资者进行分红，收益是可以预期的。但因为严格限制基金投向非收租物业，不允许投入新项目开发，所以除非地产本身的估值暴涨，不然不要对收益有太高的预期。

6、投资门槛低

由于REITs基金将资产以大拆小，使得普通人也可以轻松实现包租婆包租公的梦想。

国际REITs

REITs诞生于二十世纪60年代的美国，随后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区，国际REITs从诞生到现在的，其资产项目从最初的商业物业逐步拓展到交通、零售、能源等领域。

现在全球REITs规模已经超过两万亿美元，亚洲是2000年左右引入REITs，主要集中在日本、新加坡、中国香港三地，这三个市场的REITs市值占亚洲整体市值比重高达93% ，在亚洲市场中，目前日本是规模最大的REITs市场，也是全球第二大REITs市场。但随着中国市场的公募REITs上线，这个排名有可能会发生改变。

各国各地对REITs主要有以下这些规定：

1. 年收益率一般要求达到6%-8%，定期向投资人分配股利，所分股利不低于总收益的95%，基金管理费约千分之5。 2. 基金单位可进入资本市场流通兑现，有资本增值的空间，还有不动产增值的预期。 3.政府对基金给予免缴公司税的优惠，而只向投资人和管理人收税，以避免重复纳税。 4. 严格限制基金投向非收租物业，只能少量用于项目维护，不允许投入新项目开发。

因为有这样的规定，使得REITs能建立在资产信用的基础上，所以在国际上，REITs是被认可的一种稳健收益的金融产品。

我国公募REITs发行背景

2023年4月30日，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募REITs基金试点正式起步。

经过近一年的探索，2023年1月29日，深沪交易所公募REITs配套规则正式出台，具体产品审核、交易及持续监管规则落地。3月1日，深交所基础设施公募REITs审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统正式启用。

这次的创新有两个重大突破，一个是权益导向，另一个是引入公募基金。

在过去，我国并没有严格意义上REITs的相关法律，因此市场上只有部分符合国外REITs标准的类REITs产品，基本是债务型，并且以私募基金的形式存在。而基础设施公募REITs的推出，是借助金融工具将动能进行转换，将债务转换为权益，用社会资金持有存量资产。

我们目前面临的情况是，国际经济环境恶劣，全球经济萎缩，中美关系紧张。所以经济要发展，就要以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进。但是目前国内的情况是地方政府债台高筑急需去杠杆，混改难行，继续投资能力降低。所以公募REITs的推出，可以有效化解地方债务，将我国发展的巨大潜力和强大动能充分释放出来。

公募REITs对我国经济发展的重大意义

我国目前公募REITs明确指出了优先支持基础设施补短板行业，它对我国经济发展的意义是：

1、帮助地方政府去杠杆

我国基础设施存量巨大，这些项目基本上都是由政府主导建设。经过这几十年的发展，地方政府早已债台高筑，如何稳妥地处理地方政府债务风险一直是一个在研究的课题。

而通过基础设施公募REITs，就可以把原来的负债转换一个方式变成权益，把过去高负债形成的基础设施资产变成社会资金持有。这是一种结构调整，并不需要投入新的资金。以前这些资产是以国企负债的形式存在，现在是转化为社会的资产，一方面可以帮助地方政府去杠杆，另一方面可以让社会公众享受经济发展带来的红利，使资本市场平稳发展，也让政府能腾出空间去做其他新的建设投资。

2、促进国内国际双循环

我们目前面临的环境需要我们要“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

基础设施公募REITs的推出，可以将负债转换成有效资产，让社会资金持有， 这也是有利于市场上的资金多一个出口，不至于存量太大造成通货膨胀，可以进一步把我国发展的巨大潜力和强大动能充分释放出来。

另外因为疫情和国际形势的变化，导致目前国际资金引入困难，加上贸易战，使得一些产品出口受到了高税率的限制。

所以我们非常需要有一个可以引入国际长线资金的项目，而基础设施公募REITs就是一个非常好的产品。国际上有部分长线资金是比较青睐持有建成项目的，它们只要求收益稳定且可以流通，例如国外寿险基金，它们对收益要求一般仅是2%-4%，基础设施公募REITs有长期稳定的收入来源，非常匹配它们。所以设立基础设施公募REITs可以为我国资本市场开辟一个新的引入外资的通道。

3、在“一带一路”事业上发挥作用

我们目前是用负债的方式构造“一带一路”投资项目，据国际金融协会的报告，中国是发展中国家最大的债权国。因新冠疫情影响，2023年6月7日，我国向77个发展中国家和地区延债，尽显大国风范。尽管如此，还是有不少别有用心的人煽动各国赖账，甚至喊话让我们加大减免力度。

所以“一带一路”目前所面临的潜在风险就是存在承债国集体不还账的风险、延期还债的风险、要求减息减债的风险。

如果未来，我国可以把“一带一路”项目打包成REITs基金发售，让国际长线资金持有，那我们就可以逐步化解现在存在的风险。

公募REITs适不适合广大普通投资者进行投资？

从过去国际案例来看，REITs是被认可的一种稳健收益的金融产品。以美国为例，美国REITs产品在过去四十年里，年化收益率超过10%，所以总体收益还是非常可观的。

REITs的风险和收益是介于股票和债券之间，所以收益不会太高，但风险可控，胜在比较稳定，抗通膨，可以作为保值增值的产品持有。

目前试点的公募REITs都是发达经济地区的优质项目，盈利能力高，并且有地方政府的税收作为支撑，出现违约的可能性非常小，所以它更贴近是一种“普惠型资本福利”。

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》

对于普通投资者来说，这是大家可以最低门槛就享受到不动产投资收益的一个渠道，当然它也不是完全没有风险，它可能会存在以下风险：

1、基金价格波动风险

因为基金大部分资产投资于基础设施项目，会受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

2、基础设施项目运营风险

基础设施项目运营中存在的风险会影响基金的收益，比如租金、收费等收入的波动。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

3、流动性风险

虽然基础设施公募REITs基金可以在二级市场交易，但因其采取封闭式运作，场外并不开通申购和赎回。

4、终止上市风险

基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

5、税收等政策调整风险

基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

所以普通投资者在看待公募REITs这个产品的时候，一定要认真匹配自己的风险承受能力。同时它是一个比较占用长期资金的产品，比较适合长期闲置资金持有。投资者可以把它当做一个稳健型产品来做资产配置。

总而言之，“REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。”

参考资料：

[1]国务院办公厅.《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》.[S].中华人民共和国中央人民政府网.2016,6.

[2]中国证监会,国家发展改革委.《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》.[S].中国证券监督管理委员会官网.2016,12.

[3]中国证监会,国家发展改革委.《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》.[S].中国证券监督管理委员会官网.2023,4.

[4]中国证监会.《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行） 》.[S].中国证券监督管理委员会官网.2023,8.

[5]上海证券交易所,深圳证券交易所.《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》.[S].上海证券交易所官网,深圳证券交易所官网.2023,1.

[6]上海证券交易所,深圳证券交易所.《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》.[S].上海证券交易所官网,深圳证券交易所官网.2023,1.

[7]上海证券交易所,深圳证券交易所.《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》.[S].上海证券交易所官网,深圳证券交易所官网.2023,1.

[8]孟晓苏.《用“REITs”助力国内大循环，促进国内国际双循环》.［OL］.上海证券报,中国证券网.2023,2.