将不动产“装入”家族信托的正确姿势！

原标题：将不动产“装入”家族信托的正确姿势！

一、如何设立不动产家族信托？

综合来看，世界各国信托设立方式主要有三类，即宣言、合同、遗嘱三种设立形式，这三种方式同样适用于不动产信托。

对于不动产家族信托而言，其主要是通过信托的形式来实现不动产类的家族财富增值并传承至家族后代，需要专业的受托人来进行不动产管理，并对信托受益的分配作出缜密而详细的规划方案。

因此，不动产家族信托应该采取订立信托合同的形式，而不适宜采取容易引发争议的遗嘱方式设立。

二、不动产家族信托如何登记？

设立不动产家族信托需要将不动产或相关权利转移给受托人，并进行办理相关登记手续，此为广义的“信托登记”含义，主要包括以下两个方面。

第一，设立不动产家族信托需要进行相应不动产的物权转移登记。这是法律法规关于不动产权利转移的基本要求，尤其是采用“登记生效主义”的大陆法系国家尤为如此。第二，在不动产及其相关权利转移登记的同时，进而需将其登记为“信托”，以区别于其他类型的登记。第二层含义亦为狭义的“信托登记”含义。

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不动产权利变更登记

有关不动产登记的方式主要分为三类：契约登记制、权利登记制及托伦斯登记制。

1、契约登记制

契约登记制源于法国。契约登记制的主要特征包括：

第一，登记是不动产物权变动的对抗要件，当事人的合意即产生物权变动效力，但不得对抗第三人。

第二，不动产物权登记采用形式审查的方式，只要当事人申请满足形式要件即可予以登记。

第三，不动产物权登记只具有简单的公示作用，不具有公信力，实体法上若有无效或撤销的事项则可予以推翻。

第四，登记簿的编制采取登记人的编成主义，即登记簿的编制不以不动产为标准，而是按登记人予以编号。第五，登记不动产权利变动的状态，即不仅登记不动产权利现在的状态，而且也要登记不动产权利的变动事项。

2、权利登记制

权利登记制源于德国。权利登记制的主要特征包括：

第一，不动产物权变动以登记为生效要件。

第二，登记机关需对不动产权利登记申请进行实质性审查。

第三，已登记的不动产权利具有公信力。

第四，登记簿的编制采取物的编成主义，即登记簿以不动产为顺序（如土地的地号）进行编制。

第五，仅登记不动产物权当前的静止状态，而非动态登记。

3、托伦斯登记制

托伦斯登记制又名“澳洲登记制”，托伦斯登记制的主要特征包括：

第一，登记是不动产物权变动的生效要件；

第二，不动产物权登记采用实质审查的方式；

第三，不动产物权登记具有公信力；

第四，登记簿采取物的编成主义；

第五，仅登记不动产当前的静止状态。

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不动产信托登记

我国《信托法》第十条明确规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”

三、如何设立不动产信托？

通过《信托法》第十条分析可以看出：我国对于不动产信托登记采取的是严格意义上的“登记生效主义”，即未登记或未进行信托登记而设立的不动产信托均不产生效力。

由于缺乏实际的操作法律规范，目前并没有明确的机构作为不动产信托登记的主体，因此，在我国，按照《信托法》第十条的规定，设立不动产信托由于不能进行信托登记而处于无法律效力状态。

相较于资金、普通动产的所有权变更而言，各国对于不动产及其相关权利的变更要求更加严格一些。而根据不动产的独特性质，其经营管理也会在很大程度上受到地理因素的限制。因此，不动产家族信托设立地一般都定在不动产所在地，以便于实际管理操作。查看