详解信托公司贷款业务 有什么信托公司

信托公司作为“非标之王”，以其多样的业务模式所闻名。本篇主要汇总了笔者身边几个信托业者的经验，从实操层面，扼要介绍几种信托公司最基本的业务模式-信托贷款。常见的信托贷款主要可分为流动性资金贷款（俗称“流贷”）、固定资产贷款（“项目贷”）等，其中流贷是信托公司直接给融资人发放流动资金贷款，以满足其运营资金需求，偿还金融机构借款等用途；项目贷可以理解为给融资人或融资人子公司名下的某个固定资产项目发放信托贷款，用以满足该项目的开发建设等用途（当然实际上，都是以项目为名义融资，实质钱还是回流至集团或资金池挪作他用了）。

我们举一个项目贷的例子（根据实例演化而来）：某大型央企A主体评级AAA，主营业务为房地产开发，其控股子公司B近期通过公开市场竞得一住宅用地（简称“目标项目”）。

主要法规汇总：1、《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》【银监办发〔2010〕343号】2、《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》【国发〔2015〕51号】

法规翻译成人话，大致对房地产项目贷有如下约束：要求目标项目满足“432”或至少部分满足“432”，“4”是指四证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。“3”原指目标项目的总投资额中必须至少有30%的资金来自于融资方本身，后【国发〔2015〕51号】文将房地产项目的自有资金比例从30%降为25%，因此目前信托公司各审批条线多用25%作为合规红线。“2”是指贰级开发资质，即融资方或其控股股东具备房地产开发贰级资质及以上。

我们接着上面的实例说，如果采用项目贷这种方式进行融资，必须要求目标项目满足“432”，这是最基本的合规要求。除此外，还要从交易结构以及缺口匡算来聊聊。交易结构上，最基础的是信托公司与子公司B签署《贷款合同》，给B发放贷款，用于目标项目的开发建设。但一般情况下，单纯靠B的信用是不足的，所以常见的就是绑定央企A的信用，例如请A为B的还款义务提供担保，如果A的信用仍不足的，可以绑定用款项目的信用（即土地抵押、销售回款资金监管等）。缺口测算（即贷款金额测算）上，一般目标项目都会在当地机构（例如“发改委”）进行项目总投资额的备案。缺口=总投资额-已投金额，这个已投金额必须高于总投资额的25%。例如总投资额10亿元，则根据合规要求，需要融资方先行满足已投2.5亿（即10亿*25%）的标准。满足这个红线要求后，缺口的测算是有空间的。

出自公众号 小蚂蚁过山洞

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