买入返售金融资产 我在信托公司工作，平常遇到的最多的项目类型除了贷款就是买入返售类业务，就我个人的理解谈一些目前买入返售业务存在的问题。首...  信托公司买信托有返点吗多少钱啊

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我在信托公司工作，平常遇到的最多的项目类型除了贷款就是买入返售类业务，就我个人的理解谈一些目前买入返售业务存在的问题。

首先说一下我对买入返售的理解。一般意义上这是一种用未来资产或权益的收入进行融资的手段，也就是把企业目前拥有的资产或权益卖给金融机构盘活成现金，约定几年后有钱了再把该项资产或权益买回来。以前没入行时觉得这类词汇听起来特别高端大气上档次，事实上真正了解了之后就会发现，这不过是为了贷款找个幌子，假买入资产或权益真贷款。

一个企业需要贷款有很多门栏限制，比如房地产企业用于项目开发必须符合“四二三”条件，即四证齐全、二级开发资质、35%以上的自有资金投入。其实很多企业是不满足这个条件的，因此不能直接走贷款的途径，于是金融机构就想出了买入返售这种方式，看你融资企业现在有什么优质资产，同时未来可以产生稳定的现金流，比如某处商铺有稳定的租金收入，那我就把你的未来N年的租金收益权都买回来，付给你一定的对价，其实就是融资，同时每年融资方支付一定比例的租金收益（其实就是贷款利息），若干年后你有钱了再把资产原价回购了，也有的项目是溢价回购，这要看双方怎么设计和约定。除了租金收益还有股权收益、公路收费权、各种特定资产等等，都能做成买入返售的形式，可以说这是现在很多资管平台用烂的交易结构，既简单又可以避开监管风险（当然我前面说的给房地产开发商做买入返售用于项目开发已经被银监会明令禁止了），此外像我们信托公司不是想放贷多少就能放贷多少的，我们有银监会审批的额度，有时候只给你十几个亿的额度可以用于贷款，几个项目就用完了，其他项目怎么办呢？所以买入返售是个好方法，而且以前还被看成是投资类业务，在计算净资本时风险加权系数低，非常受欢迎，当然现在已经被归为融资类业务了，但它的优势仍然非常明显。

下面开始说正题，资产买入返售都有什么风险？顺便说一下楼主是想专门问金融资产如信贷资产这类还是各种资产都想了解一下呢？我就主要说一下普通的资产买入返售吧，其实差不多。目前国内做的大部分买入返售业务并不是真正意义上的资产真实出表，也就是没有真正卖给金融机构，就我所知，只有信贷资产是要求真实出表的，不得签订回购协议或者即期买断加远期回购协议。举个栗子，还是说租金收益权吧，貌似我对租金收益这玩意儿有着特殊情怀……反正都是触类旁通的，你们先感受一下租金收益。大熊企业是一家房地产开发商，为了获得哆来梦信托公司的融资支持，将自己名下的一处商场“静香数码广场”未来二十年的租金收益权以2亿元的价格卖给了哆来梦信托，并约定三年后原价回购，同时每年按照租金收益权转让价款总额向哆来梦信托支付13%的租金收益。不是金融行业的小伙伴就会问，为什么是二十年的租金收入而不是三年的租金收入呢？因为这个测算出来的租金收入必须完全覆盖融资本息，按照前述约定，三年的融资本息是2.78亿，然后测算一下静香数码广场每年的租金收入，发现每年才收1500万的租金收入，那只有收20年才能收够。这时就会出现一个问题，租金收益权是不是真实转移了呢？答案是没有！管理并收取租金收益的仍然是大熊公司设立的子公司小熊物业管理公司，而不是哆来梦信托，现实中也很少有信托公司真的会把租金收入账户开设成自己监管的账户，因为收取租金收益的账户是小熊公司的基本账户，你根本无法监管。大熊公司每年支付给哆来梦信托的租金收益到底是不是真正的租金收益，大家根本不在乎，反正给钱就行了。那么如果大熊突然悄悄地把静香数码广场给卖了，哆来梦买的租金收益权不就成了一纸空文了吗？如何向信托公司的委托人们交代呢？所以现在信托公司在做这类业务时一般都会把特定资产办理质押或抵押登记，这样融资方就动不了相关资产或权益，也就不会出现架空的问题了。那么如果大熊公司跟租户们只签了三年的租赁合同，而哆来梦买了二十年的租金收益权，你怎么知道未来十七年一定有那么多租金收益呢?人家租户跟你签不签合同还不一定呢。这个时候二十年的租金收益权也有可能被架空，最后信托投资者（委托人）买的就是个说法，并不是真正的资产收益权。

说了这么多你可能已经发现了，金融机构买入的资产能不能产生收益并不是依赖资产的质量，而是企业的质量，也就是说这类业务好坏的判断依据仍然是企业信用，而非资产信用。一旦企业出了问题，即使资产再好也无法做到破产隔离，即使办理了抵押或者质押，最终只能依靠处置资产来偿还债务，而不是依靠该项资产的现金流。这就是买入返售与ABS的区别，ABS是必须进行资产的真实转移的，这样投资者判断风险就可以只看资产好坏了，与出售该项资产的卖方没有半毛钱关系。这也是我国目前信贷资产转让的要求，主要是考虑到信贷资产证券化必须进行破产隔离。所以买入返售并不高明，还是努力发展资产证券化吧！