新股点评：顺丰房地产投资信托基金（2191） 一，基本介绍 顺丰房托 基金为一个以基金单位信托形式组成的香港集体投资计划，且已根据证券及期货条例第104条获认可。顺丰...  房产信托基金是什么基金

来源：雪球App，作者： 港股IPO咖啡馆，（https://xueqiu.com/4612256195/179122133）

一，基本介绍

顺丰房托基金为一个以基金单位信托形式组成的香港集体投资计划，且已根据证券及期货条例第104条获认可。顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有该等物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心），且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

发售股份数目 : 520,000,000基金单位（视乎超额配售权行使与否而定）

公开发售股份数目 : 52,000,000基金单位（10%，可予重新分配）

配售股份数目 : 468,000,000基金单位（90%，可予重新分配并视乎超额配售权行使与否而定）

回拨机制：

公开发售不足额而国际配售足额：将未足额部分回拨至国际配售。

国际配售不足额：可回拨至不超过20%且需下限定价。

国际配售足额且公开发售超购少于15 倍：可回拨至不超过20%且需下限定价；

公开发售超购15 倍或以上但少于 50 倍：回拨至30%；

50 倍或以上但少于 100 倍：回拨至40%；

100 倍或以上：回拨至50%。

发售价：4.68～5.16港元

基石投资者：

两位机构投资者已同意按发售价认购合共50百万美元可购买的发售基金单位，相当于发售基金单位的约 15.2%，详情见招股书116页。

(假设超额配售权未获行使，假设发售价为 4.92港元)

发售时间：2023年05月05日-2023年05月10日（2023年05月07日截止孖展）

上市日：2023年05月17日

保荐人：星展亚洲融资有限公司

包销商：星展亚洲融资有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司、J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited

二，基本面和定价

和不久前上市的招商局商业房托（1503）一样，顺丰房地产投资信托基金并非一支“新股"而是一支地产投资信托基金（REIT）。REITs是一种专门投资于不动产的基金，基金可以通过交易、收租以及增值而获利，基金投资人也能以较低门槛参与不动产市场。

另外《房地产投资信托基金守则》规定，在若干调整限制下，房地产投资信托基金于各财政年度必须分派最少90%的经审计除税后收入净额，因此对于投资人来说，派息率将会成为衡量REITs投资价值的最重要因素之一。

图1，招股书中披露的顺丰房地产投资信托基金预期派息率

除派息外，REITs本身所持有物业升值亦会影响其基金单位的价格，账号菌并非不动产方面的专家，也就不敢妄言顺丰房托基金所持有的3座物业是否有升值潜力。不过值得注意的是除顺丰房托基金外香港其余已上市的REITs所持有的物业均以办公大楼、商场或酒店为主，唯有顺丰房托基金所持有物业全部为物流地产。

另外顺丰房托基金在2023年中有80%的租金收入来自顺丰关联租户，客户集中度非常高（这里又体现了香港市场对关联交易监管的宽松程度）。

对于派息稳定的股份（或基金单位），实务中分析师常常会采用股息增长模型对标的进行估值。具体估值方法这里不再赘述，账号菌仅简单阐述一下自身观点：1，物流行业竞争激烈，行业永续增长率假设应维持在较低水平；2，全球经济处于恢复期，主要经济体加息可能性较大，无风险收益率可能走高，从而使得WACC走高。所以相较于其他REITs或收息股，顺丰房托基金应该给予一定折价（或较高股息率）作为补偿。

目前来看，账号菌认为顺丰房托基金的股息率不算特别吸引，加息周期内估值亦有下行风险。作为对比，部分银行股有更高的股息率，加息亦有助于银行赚取更高息差收益。

最后提示一下香港并非一个喜欢REITs的市场，香港上市的REITs中除领展（0823）外流动性普遍不佳。

基本面和定价评级：中性偏负面

三，大市

近期较少有新股上市，市场情绪亦不算火爆，次新股走势分化。

大市维持中性评级

四，保荐人

星展为本次IPO的独家保荐人，稳定价格经办人为瑞信。

新加坡拥有亚洲除日本外最活跃的REITS市场，由总部位于新加坡的星展担任保荐人为情理之中。星展过去亦曾担任景业名邦集团的独家保荐人，景业名邦集团为地产发展商，上市首日升2%。另外由瑞信担任稳定价格经办人的新股首日走势往往不错。

保荐人评级：中性偏正面

招股书：

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