房地产信托融资优势是什么？有哪些模式？

房地产信托融资有不同的模式，是未来房地产行业融资的一个趋势。房地产信托融资之所以越来越受到企业青睐，主要基于以下几方面的优势。

1、信托融资创新空间宽广并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势通过一系列制度安排实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案从开发资金、流动资金到后期的消费资金乃至一些特殊问题如“烂尾楼”等都可以通过信托解决从而增大市场供需双方的选择空间。

2、信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后其财产处于这么一种“特殊状态”它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”又不记在委托人的所有权益项下独立于委托人的其他自有财产而存在它名义上为受托人所有但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同受托人必须按信托文件的约定为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力而不得用信托财产为自身谋取利益每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户甚至于出现受托人解散等极端情况时信托财产仍能保持其独立存在按约定或法院判定由新的受托人承接。在我国信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。

3、相对银行贷款而言房地产信托融资方式可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资巩固资金链条。

房地产信托融资有以下四种模式：

贷款型信托融资模式

信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定(委托人)投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

股权型信托融资模式

信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金;同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限(如两年)后，溢价回购信托投资公司持有的股权。

财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。

信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

混合型信托融资模式(夹层融资型)

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。